土地增值稅是什麼？增值稅怎麼算？土增稅優惠稅率條件？

土地增值稅計算 土地增值稅是什麼？增值稅怎麼算？土增稅優惠稅率條件？ 作者 呂國瑋 收藏文章 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 字體放大 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 已複製文章連結 房產生活土地增值稅是什麼？增值稅怎麼算？土增稅優惠稅率條件？ 2022年8月11日 作者 呂國瑋 文章來源 股感知識庫   展開 土地增值稅是什麼？常常聽到人家提到土地稅，但你知道其實現在沒有一種稅叫土地稅嗎？在台灣現行制度下，課徵標的為土地的相關稅共有兩種，一個是大家每年都要繳納的地價稅，這個我們在之前的文章有提過了，如果還沒看過的可以先去看看，另一種就是今天要討論的： 土地增值稅 （又稱 土增稅 ）。

土地增值稅什麼時間點要課？土地增值稅怎麼算？最重要的是，有沒有什麼優惠稅率可以使用？本篇文章都會一次告訴你！ 土地增值稅 土地增值稅 是針對在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額（=在土地上耗費的所有成本-土地賣價收入）採用漲價倍數累進稅率（漲價越多稅率越高）計算繳納的一種租稅。

在土地上耗費的所有成本認列項目可以有下面這4種： +改良土地費用 +工程受益費 +土地重劃負擔總費用 +因土地使用變更而無償捐贈作公共設施用地其捐贈土地之公告現值總 偏激一點的用一句話來解釋土地增值稅原理： 你賣土地的時候如果有賺到錢，針對賺的部分，要課土地增值稅。

有些人會說，那為什麼我把我家賣了，還是有被課徵土地增值稅，我賣的不是房子嗎？其實我們每個人的家除了我們看的到的建築物部分之外，別忘了它是建造在某一塊土地上的啊！所以不論是透天厝、公寓、華廈或大樓，一般常見的自用住宅買賣都會包含到「土地」。

延伸閱讀＞＞＞公寓華廈電梯大樓定義？如何分別？雅房套房差在哪？ 土地增值稅課稅時機 之前的文章我們說過，在房地合一稅法通過之前，針對賣房產所獲得的利潤是採土地、建物分開的雙軌制，如果是因為土地交易而獲得的利潤就按公告現值課徵土地增值稅；是因為房屋交易而得的利潤則是按實價課徵所得稅。

延伸閱讀＞＞＞房地合一稅是什麼？2.0版該怎麼算？有豁免權？這樣做竟然可以退稅！ 也說過因為房地合一稅是在2016年後才正式施行，所以要課稅的標的為同時符合於105年1月1日以後取得&在105年1月1日以後出售的房屋、土地。

這時聰明的你是不是已經發現一個問題，也就是如果不在剛剛所說的那個範圍區間中（也就是105年1月1日前）取得的不動產，該怎麼課稅？其實很簡單，就是回歸所謂的雙軌制度，針對土地的利潤課徵 土地增值稅 ；對於房屋的利潤課徵所得稅。

土地增值稅計算 要自己計算土地增值稅其實是很大的一個工程，因為雖然跟一般稅賦一樣是用「稅基*稅率」，但要加加減減的東西非常多，而且往往這些項目的資料取得或是證明並不是這麼容易取得。

不過還是讓我們大略的來講一下整個土地增值稅的計算方式吧！ 土地增值稅＝土地漲價總數額×稅率–累進差額– 長期減徵–增繳地價稅額–依法減徵稅額 土地漲價總數額 所謂土地漲價總數額簡單來說就是你把你「賣掉所得的錢」扣除在「土地上所有耗費的成本」。

這裡所指的「所有耗費成本項目」就很多了，不單單只是你買地的時侯所付的錢，還包含了可能你為了利用這塊土地所投入的資金（例如：挖土、填土、更換土壤…等）或是因為重劃過、使用分區變更過而有相關的費用支出也都可被算是為了讓這塊土地更好所付出的成本。

延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？建蔽率容積率又要怎麼算？ 總而言之，你所有為了這塊土地做的付出，政府都有看見，所以這些部分都可以被當作扣除額，讓你省一點錢。

土地漲價總數額 ＝申報土地移轉現值 －原規定地價或前次移轉現值×（台灣消費者物價總指數／100）－(改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額) 土地增值稅稅率 最一開始筆者提過，土地增值稅是用漲價倍數來決定稅率的（累進稅率制度），也就是土地漲價越多稅率的層級就會越高，跟一般所得稅的稅率決定方式是一樣的。

土增稅的一般稅率按漲價倍數總共分成三級，分別是20％、30％、40％，如果是自用住宅用地的話，稅率為10%。

所以當你的土地帳價總數額「超過」原規定的地價或前一次的移轉現值時，超過的部分就會依照超過幅度對應到相對應的土增稅稅率。

土地增值稅計算案例： 假設今天你的土地漲價總數額為200萬，前一次移轉現值為50萬（經物價指數調整）， 我們需要把50萬當作漲價倍數計算的基礎，也就是說 200萬當中，其中50萬因為屬於超過的部分未達100%者，所以稅率為20%；另外的100萬因為屬於超過的部分100%以上未達200%者，所以稅率為30%；最後超過的50萬屬於超過部分達200%的部分，所以稅率40% 因此最終基本的稅基*稅率=50萬*20%+100萬*30%+50萬＊40%=60萬 但土地增值稅的稅率也不是全部，除了考量超額的部分之外，也會因為你所持有的時間有所減免，一般來說持有時間越長，減免的比例越大。

總而言之，經過筆者這樣的講解是不是發現要自己算出這些東西真的不容易呢！沒關係，筆者其實也還是建議大家可以使用財政部或各縣市政府提供的土地增值稅線上計算系統，最快速且正確的算出土增稅喔！ 線上試算—財政部國稅局土地增值稅試算 土地增值稅優惠稅率 前面討論稅率的時候有說到，自用住宅稅率只要10%，但該怎麼申請也是有許多條件的！ 1.土增稅一生一次優惠 地上的建物必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記 必須是出售的前1年內沒有供營業或出租使用的住宅用地 此筆土地如果是都市土地，它的面積沒有超過300平方公尺（約90坪）；如果是非都市土地，它的面積沒有超過700平方公尺（約211坪） 一人一生以一次為限 如果是自用住宅剛建築完成尚未滿1年的話，它的房屋評定現值（延伸閱讀：房屋稅）必須達所占基地公告的土地現值的10% 2.土增稅一生一屋優惠 已使用過一生一次之自用住宅用地稅率（一定要先用過方案A，才能用方案B） 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。

土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，持有該自用住宅連續滿6年。

出售前5年內未曾供營業或出租之住宅用地 都市土地面積未超過150平方公尺（約45坪）或非都市土地面積未超過350平方公尺（約105坪） 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋 不論是用土地增值稅一生一次優惠申請自用住宅優惠稅率還是用一生一屋優惠，都是有很多附帶條件的。

而且一定要先用過「一生一次」優惠才能用「一生一屋」優惠。

雖然條件很嚴苛，但也有一個小確幸！那就是一生一次優惠顧名思義是一生只能使用一次，但只要你滿足條件，一生一屋的優惠則是可以無限次數使用的喔！ 【延伸閱讀】 地價稅是什麼？如何計算？自用住宅優惠稅率條件有哪些？ 豪宅稅是什麼？奢侈稅是什麼？該怎麼計算？你家算是豪宅嗎？   週餘   篇 註冊/登入會員 免費註冊 139984   分享文章 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 收藏 已收藏 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 追蹤股感 @stockfeel 詼諧輕鬆看時事 股感，來自生活 影像中的股感 每日知識發送 地圖推薦   推薦您和本文相關的多維知識內容 什麼是地圖推薦？ 推薦您和本文相關的多維知識內容   1 房地產債權知多少，為什麼銀行會拒絕你的房貸申請？ 交易   2 租屋裝潢要注意什麼？房東的傢俱可以丟嗎？便宜租屋傢俱採買方式公開！ 設計   3 樓中樓陽台外推頂加都是違建？會被報拆嗎？有特赦條款？ 房市   4 樣品屋懶人包！實品屋和樣品屋差在哪？看樣品屋要注意什麼？ 設計   5 大學宿舍評比！從租金看台大、交大、逢甲CP值？ 房市   6 想投資海外房地產？全球房地產指南告訴你哪裡最值得！ 交易   7 【住宅火險】住宅火險是什麼？一定要保嗎？5家住宅火災險推薦 交易   8 哪裡有防空洞？防空洞怎麼查？防空洞APP教學！ 設計   9 租屋退租該怎麼做？多久前說？退租流程注意事項懶人包！ 交易   10 該不該買房？教你克服買房焦慮！一定要放下這3個執著！ 交易