一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪? - 樂居
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黃色的是住宅區、 紅色的是商業區、 咖啡色的是工業區、. 紫色是政府機關用地、 綠色則是公園。
房子座落的土地是黃色,那就恭喜,代表房子蓋在住宅 ...
一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?
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一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?
一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪?
同一個社區,一般事務所至少比正常住宅便宜2-3萬/坪,平均的價差在雙北地區達到5萬以上,在房價這麼貴的時代,一般事務所到底可不可以買呢?買了以後有沒有甚麼風險?利率會比較高嗎?水電費會不會比較貴?今天就來幫大家解惑!
■買房前查土地使用分區三步驟輕鬆看
步驟一:Google搜尋縣市+土地使用分區,即可查到政府對應的網站。
步驟二:輸入地址的方式,看看你想要買的房子,它座落的土地。
步驟三:查看房子座落的土地的顏色。
黃色的是住宅區、 紅色的是商業區、 咖啡色的是工業區、
紫色是政府機關用地、 綠色則是公園。
房子座落的土地是黃色,那就恭喜,代表房子蓋在住宅區,是完全沒問題的。
如果房子座落的土地是咖啡色的,現況是住宅的形式代表他就是工業住宅,可能是違法使用。
如果房子座落的土地是紅色,代表是商業區。
情況就會比較複雜,在這裡的房子,有些可以當住宅,有些不行。
►延伸題:
Q.有的商業用地沒辦法蓋住宅?如何區分
像是台北市會在網站上會很清楚的標明可以或不可以當作住宅使用,正常的商業區像是商一、商二、商三、商四,基本上都可以蓋住宅,網站上就不會特別註明。
如果你發現名稱是比較特別的,像是士林官邸北側「特定商業區」、信義計畫區「一般商業區」、內湖舊宗段「商業區(供一般商業使用)」、內湖潭美段「辦公服務區」、南港向陽段「商業區(供一般商業使用)」、南港路「特定商業區(二)」、南港車站「特定商業區(A)、特定專用區(B)」等,說明欄都會有清楚的不得做為住宅使用。
其他的縣市,不會特別在網站上註明合不合法,需要到都市計畫細部計畫書裡面查看,像是台中水湳經貿園區,從細部計畫書裡就可以查到第一種創新研發專區、經貿專用區是不可以蓋住宅的。
■冒風險買工業宅?內湖五期房價差2成
學會怎麼查之後,你就會知道哪些房子是合法,那些房子可能有違法的情況。
不過,既然知道是違法使用,為什麼還是會有很多人願意買工業住宅或一般事務所的住宅呢?主要的原因,就是價格便宜很多。
以內湖五期的辦公服務區為例,是有被政府開罰的區域,近一年的房價大約50萬出頭,新潤城峰每坪49萬、遠雄藝朗51.7萬。
住宅區,每坪房價約70-80萬,像是華固長島70萬、遠雄米蘭苑每坪約80.5萬。
住宅區與辦公服務區,出現兩成以上的價差,如果50萬出頭可以買靠近市中心的內湖五期重劃區,對比永和、新店的新案開價都衝上80萬的狀況來看,是相當吸引人的。
►延伸題:
Q.工業住宅一定比較便宜嗎?
不是每個區域的工業宅價差都這麼大,像是中和的元氣大鎮、新莊的峰景鳳翔、士林的天母樂活,萬象之都,這些著名的工業住宅,其實都與周圍的房價差異不大,因此關鍵就在於是否被檢舉,被檢舉之後,價格差異就會非常大了。
明顯有出過事,上過新聞,價差就會拉出來。
要不要買,價差是否足以負擔風險,每個人都會有自己的見解。
延伸閱讀:工業住宅可以買?注意買舊不買新!
■一般事務所房價誘人平均價差約5萬/坪
最困擾消費者的就是在與建商洽談購買新屋的時候,商業區的建案,地點不錯,有一般事務所和正常住宅可以選,我們先來看看價差有多少,看你會不會讓你產生動搖。
►案例1
以新莊副都心某個建案來看,一層有八戶,低樓層是一般事務所,房價大多落在44-46萬,7樓以上是住家,每坪48-52萬,平均的價差約4-5萬。
►案例2
另外一個建案,同一個社區,A棟是一般事務所,B棟是住宅,從平面圖上就可以看出差異,A棟無隔間,B棟有隔間,A棟的的平均行情大約在41-48萬,B棟行情大概都在50萬以上,價差大概也是4-5萬。
特別說明一下,目前一般事務所的房子,大多會以毛胚的型態交屋,有些甚至沒有衛浴或廚房設備,建商用預留管線的方式,再附贈提貨券給買方由買方自行裝潢,以降低檢舉的風險。
因此把未來的裝潢成本計入,價差看似每坪5萬,實際上,真正的價差大概在每坪2-3萬左右。
■買一般事務所2大風險檢舉、轉手性較差
1.檢舉風險:
除了台北市以外,大部分的地方政府採檢舉制。
有人檢舉才會進行稽查。
不過檢舉的難度並不低,我們問了政府相關人員,需要民眾親自到該房屋內進行蒐證,包含要有完整的照片以及影像。
像是新莊的某個個案,在2014年房市下跌時,退戶不成,住戶集體檢舉建商,提告事務所當住宅賣。
舉報的後果,通常整個社區有更動為住家的都會被罰。
因此風險最高的時間點,就是建商在成屋還沒賣完前的階段。
一但整個社區完成交屋後,社區要有住戶站出來舉的機會相對地降低很多。
►延伸題:
Q.如果在一般事務所曬衣服,感覺像是做住家違規使用,可以檢舉嗎?
實際上在判定上,曬衣服難以得知房屋是否有將格局變更作為住家用,是無法舉證的。
目前出事的案子通常是住戶與建商有糾紛。
在成屋還沒賣完前對於建商提告。
2.轉手性較差:
據我們的觀察,一般事務所的銷售上,雖然有做出5萬/坪左右的價差,但是銷售的速度,還是會比住宅慢了許多。
至於未來的轉手上,有個誤區,就是有些人以為同一個社區其他人買50萬/坪,我買45萬/坪,未來如果社區每坪漲到52萬,每坪可賺7萬。
這個是錯的,大部分的情況,你也是只能賣到47萬,同樣每坪賺2萬。
另一個方面,會買一般事務所的客群,投資型客戶佔比較高,也說未來賣出的戶別也會比較多,價格和轉手性不一定好。
►延伸題:
Q.一般事務所、工業宅水電會比較貴嗎?
1.水費:不分住宅或營業使用,依住户申請的口徑大小,負擔不同的基本費。
2.電費:分住家用電、營業用電,只要作住家使用,工業住宅電費可以以住家費率計算。
Q.請問一般事務所、工業宅貸款成數會有差別嗎?
很多人會說一般事務所貸款成數會比較低,基本上跟住宅差不多。
當然,一但有出事的案子登上新聞版面,貸款成數就會被調降了,市場會有這樣的誤傳,用的都是出過事的案子當案例,有點倒果為因,貸款成數較低的是工業住宅。
■一般事務所可以買嗎?購買風險三大評估!
一般事務所到底能不能買?我不會說一般事務所絕對不能買,只要你在買之前了解你面對的風險。
但有這三種狀況的時候,建議不要考慮
1.台北市2010年後的新建案
2.購房目的為投資性質
3.房市景氣反轉時
很多人會想說,明明違規使用的案子一堆,為什麼有的被罰,有的沒事?因為台北市政府有特別畫出紅線。
針對完工日在2010年後的個案,有違規使用的情形,會優先處理開罰。
因此如果你要買的是台北市的新建案,千萬不要心存僥倖。
如果你是投資性質,反而不建議貪便宜買一般事務所。
因為不會賺得比較多,而且要是和房客起了糾紛,由房客去檢舉,檢舉成案的機會是大幅提升的。
景氣好的時候,所有人都賺錢,一片和樂,不太會有人跳出來檢舉,這個時候買,反而出事的機率低。
但是景氣反轉時,有人賠錢想退戶時,就很容易有已購戶站出來檢舉,導致整棟大樓一起中槍。
►小提醒:
結論總和來說,要買一般事務所,是越往北部越危險、屋齡越新危險。
如果是毛胚交屋,至少要和一般住宅有5萬以上的價差才值得考慮。
當你買了五年以上都沒事,有很大的機率算是安全下莊。
更新時間2021/11/11
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