住家在商業區還是住宅區較好- 生活科技- PChome 新聞

建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。

商業區土地價格會較具價值嗎？ 如果根據上述的理論，照理說商業區住宅之房價應較 ... 住家在商業區還是住宅區較好 政府在標售商業區土地時的訂價，通常都會比住宅區土地來得高，所以買住家要買位在商業區的土地比較值錢。

這是坊間仲介店，常給消費者的答案，其實這個答覆往往是錯的…… 最近，有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅，所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。

這些新建的住宅大樓，有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區，但是單坪的開價看起來都差不多，於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好，還是住宅區比較好呢?!」，仲介果斷的回答他：「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高，所以商業區土地比較值錢，當然是要買位在商業區的住宅比較好」。

而我這位朋友特地跑來問我，這樣的說法到底正不正確；他說他至少問了三家仲介的業務人員，都是給相同的答案。

其實這樣的說法，在某些情況下是正確的，但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言，則是完全不正確的。

建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。

商業區土地價格　會較具價值嗎？ 如果根據上述的理論，照理說商業區住宅之房價應較同區住宅區住宅為高，但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。

理由很簡單，因為每塊土地都有它的強度，所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。

建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」；容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」，兩個加總起來，建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。

通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的，土地價格就愈高。

在重劃區裡，土地面積通常具一定規模，規劃上不成問題，故建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。

建管法令上所稱之容積率，以住宅而言，大多指實際居室面積，不包含建築物的公設（屋突、梯廳、樓梯及機房等）、陽台等面積，但這些可不計容積率的面積，多半還是可以併入銷售面積銷售的。

故一般業界會將容積轉換為坪效來計算，坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」，坪效愈高，土地價格愈高。

以台北市常見的第三種住宅區（以下簡稱「住三」）及第三種商業區（以下簡稱「商三」）為例，容積率前者為二二五％；後者為五六○％，故假設台北市同地段兩基地各均為一○○○坪，惟其中一塊土地使用分區為住三，另一為商三。

住三基地共可創造約三七一○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率二二五％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效三‧七一（銷售面積三七一二坪除以土地一○○○坪）；另一商三基地則可創造約九二四○坪的銷售面積（土地一○○○坪乘上容積率五六○％乘上免計容積係數一‧六五），換算坪效九‧二四（銷售面積九二四○坪除以土地一○○○坪），商三可創造的坪效是住三的二‧五倍之多。

在同地段，同樣要推住宅產品，市場房價並不會有明顯差異，但商三土地因坪效高，故可創造更高收益，建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。

但從消費者的角度來看，假設上述兩基地均推出每戶建物約五十坪（含公設）之住宅產品，則住三基地約可興建七十四戶（三七一○坪除以五○坪／戶）；商三基地約可一八五戶（九二四○坪除以五○坪／戶）。

從這裏來看，各位應該就會發現，土地價格的高低並不會反應在你的房價上，因為相同的基地面積，相同的產品規格，但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了，相對地土地權狀的持份面積就變少了，所以基本上，商三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以一八五戶等於五‧四坪／戶）與住三基地住戶所持有土地的價值（一○○○坪除以七四戶等於十三‧五坪／戶）是相同的（商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了二‧五倍，換算後持有土地價值會相等）。

再者，在相同基礎上，商三基地的戶數足足高出住三基地二‧五倍，未來居住人口密度將較住三基地高出許多，居住品質即可明顯分出優劣。

如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升，您應該以土地價格，還是居住品質為購屋考量？答案已呼之欲出。

商業區主要係為從事商業活動使用，不以塑造居住品質為目的。

商業地上蓋住宅　恐有觸法的疑慮 使用分區訂定的目的，主要仍是在限制其用途，商業區主要係為從事商業活動使用，不以塑造居住品質為目的，故通常給予高額容積。

但是多數地區並無禁止商業區興建住宅，建商在考量市場趨勢及商業利益下，仍會規劃符合目前市場需求的住宅產品，惟未來住戶若有商業使用需求時，仍可透過向主管機關申請變更用途的方式合法從事商業使用，變數較多，大樓素質較不易維持，未來大樓若演變成住商混合，則大樓的出入份子會變得較為複雜。

此外，在某些特定的細部計畫地區（多是新興重劃區，如：台北市大直重劃區、新北市新莊副都心等），當地法令對於商業區如欲興建住宅者均有特別規定，有的是全面禁止，有的則是限制一定比例，而建商若仍是以住宅產品為包裝推案銷售，則與工業區蓋住宅之手法異曲同工，未來住戶亦須承擔違規使用之風險。

只是，目前主管機關對於商業區違法使用的問題並無具體動作，但建議購屋若是以自住為主，還是以單純性及合法性為首要考量。

商業區的舊公寓　才可能較具價值 這幾年老舊公寓的都更題材炒得沸沸揚揚，但真的成功且順利推動興建的案件，少得可憐，卻造成這些具備都更題材的老舊公寓房價超漲，最終只會讓這些老舊公寓離都更重建的日子愈來愈遠，因為當這些以趨近新成屋價格買都更公寓的屋主，發現都更後分回的建物坪數並無增加多少，甚至可能減少，且都更後房價與中古屋價格相差無幾，覺得無利可圖時，就會向建商要求給予更多的利益和補償，這些人多了，建商在成本及風險考量下，如果無法提供更好的條件，為避免再投入更多不必要的成本，自然就會棄械投降，都更案通常都是這樣無疾而終。

在我協助建商處理都更案的經驗中，發現住戶多對自家的都更案很有信心，覺得這家建商提出的條件不好，再找別家來談就好了，這就是所謂因無知所產生的自信，這些住戶總是要經過個幾年，歷經了幾次的談判失敗，才會發現每家建商開出來的條件，基本上都差不多（因為每家建商都是就土地強度及基地現況去分析計算的，結果不可能差太多），有的都更案條件甚至一家不如一家，這時候再回頭去找之前開出條件較好的建商，也沒辦法開出之前的條件了。

因為某些容積獎勵過去可以申請，現在陸續取消了。

最後在條件無法滿足的狀況下，只能安分的繼續住在原本可以都更重建的舊公寓裡。

為什麼會這樣呢？舉個簡單的例子，我們前面提到台北市的法定容積率，住三為二二五％；商三為五六○％。

都更就是將前述的法定容積加上都更獎勵容積，再加上免計容積的坪數，全部加總起來就是都更案可創造的銷售坪，建商及地主就依這些銷售坪進行合建分屋。

通常住戶可分回的建物坪數大約就在法定容積率左右（北市住三約一坪土地持份換二‧二五坪建物，商三約換五‧六坪建物），除非有特殊情況要處理，可申請較高的容積獎勵，否則浮動不會太大。

而市區老舊建物多為四、五層樓公寓，以舊建蔽率六○％計算，四樓公寓的現況容積為二四○％（六○％乘以4F）；五樓公寓的現況容積為三○○％（六○％乘以5F），如果建物座落土地是在住三區，則現況容積已高於法定容積率二二五％，也就是說這些公寓住戶都更後分回的建物權狀坪數，除了會少於現有建物權狀坪數，實際可用的面積在扣完公設面積後會更小，所以原本三房可能會變兩房，就失去了都更的誘因。

但是如果這些建物的座落土地是在商三區，則現況容積仍低於法定容積率五六○％，土地還存在著潛在效用，都更後可分回的建物權狀坪數會高於現有建物權狀坪數，若其現況房價仍維持在當地舊公寓的合理水準，這樣的商業區舊公寓就有它的價值性。

透過以上的說明，應可更清楚了解住宅區住宅和商業區住宅之間的差異，希望對消費大眾在購屋時能有所幫助。

(本文作者為建築師) 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw 關於本網頁內所有新聞內容，均係由各該合作夥伴所提供，除不代表『PChomeOnline網路家庭』之立場外，並由各該合作夥伴自行對使用者擔保其合法性。