土地增值稅是什麼？大約多少？自用、贈與、重購退稅試算詳解

土地增值稅計算方式是什麼？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率). 土地增值稅顧名思義就是：針對該土地的持有期間至出售期間增值所課徵的稅， 主要分為一般 ... Mr.Market市場先生 最後更新：2021-06-01 在賣屋的過程中，最重要的兩項稅賦就是「土地增值稅」與「房地合一稅」， 金額都有可能相當龐大，因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售， 尤其是持有時間較久，或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝)， 出售時的土地增值稅可能會相當驚人。

這篇文章市場先生帶你快速了解土地增值稅， 分為以下幾個部分： 土地增值稅如何計算？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率) 自住換屋，該如何節稅(自用住宅重購優惠)？ 名下有多間房地產，該如何節稅？ 土地增值稅計算方式是什麼？(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率) 土地增值稅顧名思義就是：針對該土地的持有期間至出售期間增值所課徵的稅， 主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅：一般增值稅率 一般增值稅率主要分為三級，漲價幅度越高、稅率越高，持有超過20年以上有減徵優惠。

一般增值稅率的稅率計算方式： 一般增值稅率的稅率計算方式 級距 稅率 適用範圍 計算方式 第 一 級 20% 漲價總數額超過前次移轉現值小於100% 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20%） 第 二 級 30% 漲價總數額超過前次移轉現值為100%以上，未達200% 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（30%）－[(30%－20%)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，A為0.06 第 三 級 40% 漲價總數額超過前次移轉現值為200%以上 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（40%）－[(40%-20%)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B） 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20％，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30％，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40％，B為0.18 資料整理：Mr.Market市場先生 土地增值稅試算可參考財政部網站 土地增值稅：自用住宅優惠稅率 自用住宅地出售時，可享有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率， 徵收土地漲價總數額的10%，但是光看字面上會有點誤導， 事實上每個人用過「一生一次」後，還適用「一生一屋」的優惠， 而且「一生一屋」並沒有次數的限制，但是「一生一屋」的適用條件較「一生一次」更為嚴格。

土地增值稅的自住優惠稅率比較： 土地增值稅的自住優惠稅率比較 稅率種類 土地增值稅的自住優惠稅率10% 一生一次 一生一屋 適用條件 1.出售前1年內未曾供營業或出租之住宅用地 2.地上建物須為土地所有人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦理戶籍登記 3.自用住宅建築完成1年內者，其評定房屋現值須達所占基地公告現值10% 4.都市土地面積未超過3公畝部分(約90.75坪)或非都市土地面積未超過7公畝部分(約211.75坪) 1.已用過一生一次優惠稅率 2.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年 3.出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女，無該自用住宅以外之房屋 4.出售前持有該土地6年以上 5.出售前5年無供營業使用或出租 6.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分(約45.37坪)或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105.87坪)部分 次數限制 一生限用一次 無次數限制 多戶限制 可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率。

如果同時擁有多戶自用住宅，也都符合條件，只要是在都市土地面積3公畝或非都市土地面積7公畝以內者，都可以規劃在同一時間點簽訂買賣契約，同一天向稅捐稽徵機關申報土地增值稅，同時適用「一生一次」優惠稅率。

不能同時擁有多戶 資料整理：Mr.Market市場先生 自住換屋，該如何節稅(自用住宅重購退稅優惠)？ 土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠，且無次數限制， 簡單來說，只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買， 都可以享有退稅的優惠，實施辦法整理如下： 自住換屋節稅方法(自用住宅重購退稅優惠) 稅率種類 土地增值稅 房地合一稅(新制) 適用項目 土地 土地、房屋 適用對象 需為同一所有權人 可為本人或配偶 自用住宅定義 1.本人或配偶、直系親屬設有戶籍 2.房屋需為本人或配偶、直系親屬所有 3.出售前1年未供營業使用或出租 1.本人或配偶、未成年子女設有戶籍 2.房屋需為本人或配偶所有 3.出售前1年未供營業使用或出租 面積限制 都市面積<3公畝，非都市面積<7公畝 無 優惠稅率 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=Y Y不可為零或負數 ●已繳土地增值稅款≦Y時，已繳的增值稅款可全數退還 ●已繳土地增值稅款＞Y時，可退還相當於Y的稅款 小屋換大屋，全額退稅 大屋換小屋，比例退稅 限制條款 5年內不得改作其他用途或出售，否則須繳回退稅 次數限制 無次數限制 買賣期限 2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為 資料整理：Mr.Market市場先生 名下有多間房地產，該如何節稅？ 若是名下有多間自住不動產，出售時不適用以上的自用住宅重購退稅優惠， 可善用以下節稅的技巧： 1.善用「一生一次」的自住優惠稅率10%： 若擁有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率， 可以安排在同一時間點出售、同一天申報，可多戶同時享用一生一次的優惠， 如果無法同時辦理者，則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2.配偶互贈土地，可申請不課土地增值稅： 如果房子或土地都登記在其中一方，本人用過一生一次自住優惠稅率10%後， 再次買賣時，如果符合自住條件，可先把土地贈與配偶再出售， 因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅， 這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享－「掌握買賣時間點」 掌握買賣時間點也能節稅，因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵 ，而土地公告現值為每年的1/1調整，如果是在景氣好的時候出售土地， 可以在12月底前完成產權移轉手續登記，以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資，同年度完成買賣，那麼公告現值沒有調整，也可以達到節稅效果。

因此對賣方來說，在年底前完成交易較有利；但對買方來說，於年初時購買較有利， 因其土地價值可能較高，後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理：土地增值稅是什麼？ 如為換屋，可善用自用住宅用地重購退稅。

如為自用住宅出售非換屋，可善用自用住宅優惠稅率10%。

除本人外，善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。

擁有多戶自用住宅，可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠，若無法安排同日出售，可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。

對賣方來說，於接近年底出售時，在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲，進而節稅。

本篇文章資料整理自網路及政府公告，若有更新以政府最新公告為主。

專欄作者：牟均俞　主編：市場先生 財富傳承移轉時， 你該知道的「節稅佈局」 贈與稅 是什麼？ 房子、土地 該用「贈與」 還是「買賣」？ 土地增值稅 是什麼？ 避免子女爭產 「銀行信託」 規劃保險時 節省贈與稅 延伸閱讀： 房貸利息成本怎麼計算？EXCEL免費下載 不動產投資信託(REITs)是什麼？怎麼買？ 買房一定要知道》什麼是寬限期？ 美股券商開戶》各大常用知名券商比較 股票開戶》推薦的開戶券商 基金開戶》零手續費開戶優惠 最近市場先生開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近1100位同學上課。

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