才會發現一輩子不買房的是贏家…5張圖，看出台灣房價沒救了 ...

人，是一國的根本, 沒有人就甚麼都別談了。

那麼房地產呢? 據建商所說台灣房一坪300萬還太低。

那我們就從人口這個角度來看 ... 訂閱華爾街日報 VVIP會員 支持風傳媒 會員專區 支持我們 新聞 新聞總覽 VIP專文 政治 國際 軍事 國內 中港澳 重磅專訪 專題 歷史 調查 風數據 運動 風民調 地方新聞 風影音 公民運動 立院直播 評論 評論總覽 風評 專欄 投書 風書房 文化 財經 財經總覽 商業 華爾街日報選文 經濟 風編輯導讀 科技 國際財經 財經專欄 生活 風生活 職場 旅遊 美食 健康 品味生活 時事話題 娛樂 居家 汽車 下班經濟學 下班經濟學總覽 下班經濟學影音 證券投資 理財 房地產 期貨 金融雲論壇 Search» 民進黨 股市 台積電 定期定額 風評 台股 周玉蔻 存股 蔡英文 國民黨 立即登入 帳號維護 會員資料 會籍管理 序號兌換 咖啡贊助 贊助紀錄 作者專區 支持我們 登出 會員中心 會籍管理 序號兌換 咖啡贊助 贊助紀錄 WSJ訂閱 支持我們 現正熱映中 熱門新聞 更多新聞 熱門分享 台北房地產房市（呂紹煒攝） 投資永遠要保持思考 !![啟動LINE推播]每日重大新聞通知 套一句帥過頭的話: 房子賣不出去,加價賣 都沒人了賣給誰? 投資永遠要保持思考!!（圖/文作者提供） GDP=消費+投資+政府支出+(出口−進口) 人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少， 高金字塔圖。

人力資源的不足，整體經濟就會非常的難增長。

（圖/文作者提供） 而上圖也說明了人力資源將不足，人力資源的不足，整體經濟就會非常的難增長。

人減少第一件事情會減少的就是:消費 人減少> 消費減低 消費的減少會影響投資的意願，廠商因消費減低> 引動投資減低。

最後，人長大了，這些人會納稅:人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少。

人，是一國的根本,沒有人就甚麼都別談了。

那麼房地產呢?據建商所說台灣房一坪300萬還太低。

那我們就從人口這個角度來看看，是否300萬還太低! 先撇開總經的看法，我們先來看看目前最有爭議的房價：多空交戰 下圖是台灣房價的價格指數：有開始下滑的趨勢了，拐點就是2014年 台灣房價的價格指數。

2014年開始有下滑的趨勢了。

（圖/文作者提供） 我們直接用人口金字塔圖觀察，直接從剛性需求的30-55歲為主體 2015年的人口金字塔圖。

（圖/文作者提供）  首先這是2015年的人口金字塔圖，我們會以幾個重要的資訊做解釋 1.65以上的高齡人口，今年的比例是12.6%，換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。

2.紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群，雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小，當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。

意義：30-55歲就是最主要的購屋族群了，我們用最簡單直觀的想法來判斷， 只要這一區間的人口開始減少時，就是房地產準備反轉向下的時間： 現在就是反轉時刻 不僅如此，30-55歲是人生中消費規模最大，而且消費最多的時間（買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩），過了這個區間之後消費就會開始遞減，超過55歲之後，尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減，這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。

所以觀察房地產與未來景氣，就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。

  當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊：休閒農地、農舍，就是這一波退休潮受益的房地產族群，當然我們偉大的政府有管這一塊，但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍，怎麼會真的出手打這一塊呢？ 目前我們有了2015年當作定位之後，再延續下去看看2020年＞2030年的變化 這是2020年推估的人口金字塔圖 2020年推估的人口金字塔圖。

（圖/文作者提供）  1.這五年的變化最劇烈的是：老年化比例暴增，從原本的12.6%>16.3%  2.而且30–55歲這一階段的人也開始遞減了，這是台灣的消費力應該會大幅下降，如果年金沒有改革，到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題，這時也是軍公教退休的最高峰。

3.從上推論未來五年房地產價格的反轉向下，已經是確定的趨勢了。

1 2 3 全文閱讀 相關報導 買房或租房，20年後誰會流落街頭？經濟學者沉痛預言，再努力也是一場空 為何日本房子只要300萬，也沒人想買？從房價崩盤，見證這國家最沉痛教訓 不吃不喝也買不起台北舊公寓的你，不必難過！結構技師揭露75萬戶老房暗黑真相 「保障底薪5萬」房仲業務有多爽？台灣最醜陋風景長怎樣，看完這些故事就懂了 呂紹煒專欄：川普能，但郭台銘一定不能─學彭淮南吧！ 呂紹煒專欄：凱因斯派絕地反攻　撙節派敗走 呂紹煒專欄：人類集體恐慌─科技進步帶來的失業 胡偉良觀點：大家都在等房價大幅下修，等得到嗎？ 關鍵字： 房地產 失業率 房價 台灣人口 吳盛富觀點 吳盛富 風傳媒歡迎各界分享發聲，來稿請寄至 [email protected] 今日精選 蕭培麗觀點：幻與真，大化與細微─林淑女重新審視工筆的藝術性 習家軍接管中央委員會！胡錦濤被強行架出場！中共二十大以兩個驚嘆號收場 中共二十大》胡錦濤疑似被強行帶離會場，原因將成千古之謎！ 中共新一屆中央委員出爐　分析：打破鄧小平、江澤民慣例，習近平權力極大化 中國外交官暴力毆打英國抗議人士！評論家﹕看到「祖國」這麼流氓我就放心了 鐵幕倒下30餘年後：芬蘭擬改建邊界圍欄阻擋俄國人民移入 習帝國》中共政治局常委將至少「四進四出」，這七人都有機會入常！ 中共二十大》專家解析習近平帝國經濟政策3個關鍵字：國家安全、戰略產業、政府主導 本週最多人贊助文章 本週 6 人贊助，累計贊助金額$ 1,225 不曾被爸媽稱讚的孩子，長大後都怎麼了？他們陪伴犯罪少年7年道「家庭」如何成為深淵 謝孟穎 2022-10-1209:20 「他們會關心我，三不五時問我說今天還好嗎、今天發生什麼事，讓我有被重視的感覺──因為這點我願意為他們拚命、叫我做什麼我就做，... 本週 5 人贊助，累計贊助金額$ 635 吳典蓉專欄：誰靠民主吃香喝辣？ 吳典蓉 2022-10-1306:20 民進黨只要選舉有難，一定回頭擁抱反中牌，即使是無關無權決定兩岸政策的地方選舉亦是如此；日前柯文哲批評民進黨打抗中保台、攻擊雙城論壇都是「... 本週 4 人贊助，累計贊助金額$ 1,240 汪志雄觀點：下次選舉，選一個不愛作秀的理工人吧！ 汪志雄 2022-10-1406:40 民進黨和它的綠營側翼，這些日子來對高虹安的追打與抹黑，已經到了失去理性、令人匪夷所思的地步。

從立法院到資策會，這些政客與傀儡們的雙標嘴臉，... 本週 3 人贊助，累計贊助金額$ 135 風評：走下神壇，陳時中業力大爆發 主筆室 2022-10-1907:20 監察院審計部揭露衛福部採購高端疫苗五大缺失，包括：採購合約封存30年、高端170萬劑將屆期銷毀、緊急授權（EUA）恐廢止等；令人訝異的是，... 本週 2 人贊助，累計贊助金額$ 3,060 夏珍專欄：抗擊魔鬼交易─高虹安.張善政.蔣萬安非贏不可 夏珍 2022-09-2306:20 每到選舉，什麼都怪，什麼都不奇怪，不過，九合一選舉上萬應選名額，近兩萬登記參選人，偌大的選舉戰場，却聚焦於高虹安、張善政、蔣萬安三人，... 觀看更多贊助文章排行榜 評論 投書 國內 觀點投書：校園霸凌防制是不是「頭輕腳重」了 木松 2022-10-2306:00 南投某大學在10月6日發生學長霸凌學弟事件，受害者持刀反擊，立即濺血當場；而嘉義某高工又在7日傳出同學霸凌，校方呼籲影片切勿上傳至網路，... 評論 國內 藝文 歷史 專欄 蕭培麗觀點：幻與真，大化與細微─林淑女重新審視工筆的藝術性 蕭培麗 2022-10-2305:50 在台灣提到沒骨工筆就會想到畫家林淑女，長期以來她在國父紀念館和中正紀念堂授課承傳工筆畫與彩墨可說桃李滿天下，... 評論 投書 國內 歷史 觀點投書：消失的舊台共─誰是蕭友山 黃文源 2022-10-2305:40 多年前一則網路新聞：中國大陸國家級名中醫-朱進忠善於使用火柴棒治療肩周炎，他自訴這種療法傳授自早年在北京實習時的老中醫-蕭友山的獨特針法-... 評論 政治 中港澳 投書 觀點投書：等一個人的習近平和共產黨 廖志文 2022-10-2305:30 等誰呢？等台灣選出「傅作義」來。

如果真有「傅作義」的出線，那就算是明天，筆者也相信共產黨會開戰，反之，如果沒有的話，... 評論 投書 公共政策 國內 觀點投書：文史哲只有自信與團結能解決「出路問題」 劉耿法 2022-10-2305:30 今年我已經40歲，在北部某國立大學的中文系當助理教授，當我歷經千辛萬苦取得這份工作後，我只能說「文史哲自己不團結，... 評論 投書 國內 財經 觀點投書：戰爭，升息，通膨面面觀 陳祺昌 2022-10-2305:30 今年世局變化多端，追根究底，來自於二位風雲人物，一為普丁，一為鮑爾，普丁掀起烏俄戰爭，其認為拳頭大，所向無敵，最後結局如何，非筆者可以預見... 評論 國內 風書房 藝文 歷史 父親的痛成了自己無法切割的一部份：《說故事的人，走在療傷的路上》選摘（2） 范琪斐 2022-10-2305:10 由於爸爸的一再禁止，慧瑛是一直到了高中才跟媽媽重新聯絡上；這是在一個熱心的老師鼓勵之下所做的嘗試。

陳慧瑛：在高中之前，... 評論 政治 中港澳 軍事 風評 風評：國安局變宣傳局，陳明通嚇死寶寶 主筆室 2022-10-2207:20 國安局長陳明通，確實是一號人物，角色轉換自在欲如，全然無視外界眼光，力挺林智堅論文抄襲案的時候，他是「陳教授」；重回立法院備詢時，... 評論 政治 中港澳 軍事 專欄 陳昭南專欄：二十大後中國「納粹化」，美國已採取「今夜即戰」的準備 陳昭南 2022-10-2207:10 這一周全球媒體焦點都聚集在中共正在召開的20大，習近平表演的長達2個小時的「政治報告」也立刻成為全球大小媒體分析的重頭文章。

... 評論 國際 國內 軍事 專欄 陳宗逸觀點：軍援烏克蘭─實現國際正義，幫國產武器「練功」 陳宗逸 2022-10-2207:00 烏克蘭戰爭打得如火如荼，俄羅斯並未倚仗絕對軍備優勢一路獲勝，反而被烏克蘭軍民合力以「不對稱作戰」方式，打得毫無辦法，失去俄軍精神象徵之一—... 評論 政治 公共政策 國內 新新聞 專欄 顧爾德專欄：怠惰的李進勇枉顧30萬人民憲法權利 顧爾德 2022-10-2206:40 距離九合一選舉一個多月，中選會依然決定新冠肺炎確診、居隔者不得出門投票，引發違憲質疑。

尤其今年選舉同時舉辦18歲投票權修憲複決公投，... 評論 政治 歷史 專欄 林繼周觀點：21世紀民主制度的消亡 林繼周 2022-10-2206:40 俄烏戰爭在過去這週又升級了。

烏克蘭炸了克里米亞大橋的2天後，俄羅斯對10幾個烏克蘭城市的基礎設施發動報復性攻擊。

... 評論 政治 中港澳 軍事 專欄 周永秦觀點：俄烏前車之鑑─台灣大夢何時醒？ 周永秦 2022-10-2206:30 烏克蘭士兵驍勇善戰、各國援烏不手軟、澤連斯基支持度再創新高、烏軍多處擊退俄軍、世界力挺烏克蘭…這些是對俄烏戰爭的歌頌，是台灣津津樂道的榜樣... 評論 中港澳 財經 專欄 科技 VIP 大國博弈 林庭瑤專欄：習家軍「舉國體制」，敵得過美國晶片戰？ 林庭瑤 2022-10-2206:10 中美科技冷戰下，習近平率領導班子二十大後展開新征程，科技發展轉向「國進民退」戰略，匯聚中國最聰明的腦袋投入研發晶片。

習家軍「舉國體制」... 評論 政治 投書 觀點投書：世界民主大會淪民主派對氾濫的抗中詞彙 朱灝宇 2022-10-2206:10 根據媒體報導，第11屆「世界民主運動全球大會」將於10月25到27日將在台灣舉行，共計將300多名政要和專家與會，這些人分別來自70多國，... 評論 政治 投書 國內 財經 觀點投書：同島一命的矽盾 鄭瑞 2022-10-2205:50 近年隨著中美兩強競爭的白熱化，台灣矽盾「台積電」的議題不斷放大。

因台海兩岸戰爭的危機提升，... 評論 國內 藝文 專欄 蘭薰觀點：史話《長坂坡•漢津口》再現武戲文唱盛景 蘭薰 2022-10-2205:50 民國初年，楊小樓、蓋叫天、高盛麟等武生大家曾經稱霸戲曲舞台，武戲曾經一度繁盛。

曾幾何時，當年響噹噹硬底子的戲，淪為文戲附庸、場面的烘托，... 評論 投書 公共政策 國內 觀點投書：如何落實住者有其屋及改善少子女化問題 黃上峯 2022-10-2205:40 雖然這幾年經濟成長，國人所得也緩步增加，但比不上房價上漲的速度。

2019年第1季全台的房價所得比還在8.66倍，... 評論 國際 投書 觀點投書：為何曼德拉是偉大的政治家？ 阿寶JHWei 2022-10-2205:40 2013年，南非前總統曼德拉辭世，全世界都為他哀悼，為何曼德拉是偉大的政治家呢？他寬恕27年牢獄，就是為了推動民族和解，... 評論 投書 國內 觀點投書：別讓人命只值299元 鄭胤宏 2022-10-2205:30 111年9月28日，新聞報導一名張姓大學生因竊盜299... 更多文章 追蹤優質文章，給個讚！ 不再顯示 您已經閒置超過20分鐘了，看看最新的新聞吧？ 熱門新聞 幕後》蔡英文暗派軍師襄助仍救不回　林佳龍苦戰侯友宜問題竟出在「自己人」 風評：走下神壇，陳時中業力大爆發 廖元豪觀點：清大輸亞大？全球大學排名是怎麼回事？ 李秉穎先捧後殺高端　黃光芹怒轟：話都是你在說，真是砸招牌 今日精選 蕭培麗觀點：幻與真，大化與細微─林淑女重新審視工筆的藝術性 中國外交官暴力毆打英國抗議人士！評論家﹕看到「祖國」這麼流氓我就放心了 習家軍接管中央委員會！胡錦濤被強行架出場！中共二十大以兩個驚嘆號收場 中共新一屆中央委員出爐　分析：打破鄧小平、江澤民慣例，習近平權力極大化 風傳媒 風生活 享受更好的閱讀體驗與服務 你唯一需要的新聞APP 打開 周玉蔻 蔡英文 股市 台灣 台股 理財 定期定額 存股 趙少康 風評 新聞 新聞總覽 VIP專文 政治 國際 軍事 國內 中港澳 重磅專訪 專題 歷史 調查 風數據 運動 風民調 地方新聞 風影音 公民運動 立院直播 評論 評論總覽 風評 專欄 投書 風書房 文化 財經 財經總覽 商業 華爾街日報選文 經濟 風編輯導讀 科技 國際財經 財經專欄 生活 風生活 職場 旅遊 美食 健康 品味生活 時事話題 娛樂 居家 汽車 下班經濟學 下班經濟學總覽 下班經濟學影音 證券投資 理財 房地產 期貨 追蹤我們 關於 新聞頻道 新新聞 新聞 評論 財經 生活 下班經濟學 1%Style 華爾街日報訂閱 VIP訂閱 關於我們 集團簡介 意見回饋 支持我們 我要投稿 作者專區 人才招募 隱私權政策 會員服務條款 社群平台 廣告服務 品牌聯名合作 廣告刊登 合作提案 合作夥伴 更多粉絲團 風傳媒 風生活 風運動 下班經濟學 風傳媒x華爾街日報 風傳媒看世界 風傳媒觀點 新新聞周刊 學長姐說 更多社群 風傳媒 風生活 風運動 新新聞 風傳媒 下班經濟學 風傳媒 下班經濟學 風傳媒 新新聞 下班經濟學 社群平台 地址：114台北市內湖區瑞光路513巷37號4樓 電子郵件地址：[email protected] Copyright©2022StormMediaGroupAllRightsReserved.◎未經授權．不得轉載 Loading... 系統錯誤 第二行 確定