不買房當房東：輕資產包租，建立可愛的第二收入，年投報率40 ...

書名：不買房當房東：輕資產包租，建立可愛的第二收入，年投報率40%！，語言：繁體中文，ISBN：9789571390765，頁數：336，出版社：時報出版，作者：Tody 陶迪， ... 選擇語言 English 繁體中文 简体中文 :::相關網站 博客來 售票網 企業採購 福利平台 海外專館 :::會員服務|快速功能 0結帳 您好 ( 登出 )     登入     加入會員 購物金 購物金 0 儲值金 0 E-Coupon 0 張 單品折價券 0 張 OP點數兌換 會員專區 電子書櫃 線上客服 繁體 關閉廣告 展開廣告 回博客來首頁 客服公告：反詐騙！提醒您「不碰ATM、網銀，不說信用卡資料」詳情 移動滑鼠展開全站分類 :::全站分類 全站分類 :::網站搜尋 全部 展開 全部 圖書 電子書 有聲書 訂閱 影音 百貨 雜誌 售票 海外專館 快速到貨 禮物卡 搜尋 熱門關鍵字 食萬個不一樣 安妮．艾諾 詹惟中2023 剛剛好的優雅 中文書 新書 預購 排行榜 選書 即將出版 特價書 香港出版 讀者書評 出版社專區 分類總覽 博客來中文書商業理財投資理財房地產商品介紹 看大圖 !上頁 下頁 主題活動 試閱 不買房當房東：輕資產包租，建立可愛的第二收入，年投報率40%！ 可購買版本(2)： 電子書 優惠價266元 平裝 優惠價285元 已追蹤作者：[ 修改 ] 確定 取消 作者：Tody陶迪   新功能介紹出版社：時報出版   新功能介紹出版日期：2021/06/15語言：繁體中文 定價：380元 優惠價：75折285元優惠期限：2022年12月12日止 使用購物金最高可抵100% 詳情 1點OPENPOINT可兌換1點購物金，1點購物金可抵1元，實際點數依您帳戶為準。

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書中除了經驗分享，Tody更精闢分析說明現今房市趨勢，針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手，給予貼近現實的建議和實踐方式。

  　　◎誰適合這本書？ 　　1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入 　　2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金 　　3.剛接手家裡的老公寓，想出租又不知如何處理 　　4.已經是房東，但被房客煩到不行   　　◎高房價時代投資房地產，就從租賃開始！ 　　【高投報率的獲利模式不藏私】 　　提升報酬率的關鍵，無非是控制裝修成本或者提高租金收入，而租金有一定的天花板，裝修成本卻是可以自己掌控的。

學會把錢花在刀口上，每間房子的投入資金控制在30萬以內，就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的收益。

  　　【為什麼最推薦經營共生公寓】 　　共生公寓已是世界潮流，雖然管理的細緻度較高，但是以投資角度來說，風險最低，投入的資金門檻也低，所需的裝修資金只有隔套房的十分之一，因而投報率能拉得更高，不僅能翻轉你的財務體質，更別說共生公寓為自己和租客帶來人際溫暖的諸多好處！   　　【老房挑出黃金屋的超級秘訣】 　　30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。

但並非每一間房子都適合拿來操作，還需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點，才能兼顧出租的「賣相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程！   　　【與房東、租客交手一點都不難】 　　對房東「說好説滿，不如說話溫暖」，說哪些話可以提升好感度，說哪些關鍵點可以讓房東超想把房子租給你，請先做好準備再去見屋主。

對租客先制定好遊戲規則，才能降低日後發生衝突和養出「媽寶租客」的機率。

  　　【租金翻倍的裝修密笈】 　　小成本創造大驚喜，從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手，省下設計和裝修成本又能提高住屋品質和租金！ 　 強力推薦（按首字筆劃排序）   　　何桂育／巴黎不打烊 　　房業涵／知名新聞主播   　　張金鶚／國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授 　　楊佳璋／台灣設計聯盟理事長 　　賣厝阿明／房地產友善第三方知識平台　　     作者介紹 作者簡介 Tody陶迪   　　2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。

從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。

如果你也不滿意自己的租房環境，一起動手加入吧！ 　　粉絲專頁：www.facebook.com/todyassetlight   目錄 自序打開財務智商腦，永遠不嫌晚 第一章租房迷思 1不買房也可以當包租公 2房價越高越要聰明租房 3買房出租v.s租房轉租 4給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？ 5包租、代管大不同 第二章二房東的獲利模式 1空間與時間的交互作用 2二房東起手式—先決定經營模式 3了解你的租客—租房的分眾市場 4為什麼共生公寓的凶宅發生機率最低 5共生公寓已成為世界潮流 6共生公寓成功的五大心法 7共生公寓的多元客群 8獲利公式—價差、租期、裝修成本 9跟我這樣做—創造60%以上的年報酬率 第三章找到你的起家厝 1老房挑出黃金屋 2物件哪裡來 第四章 與房東過招 1看房前的準備工作 2屋主溝通術 3六種屋主的六種情結 4簽約請你這樣做 第五章與租客交手 1為你的「共居實境秀」選角 2看房現形記 3制定遊戲規則 4水電瓦斯佛系管理 第六章素人的裝修秘笈 1學會設計，租金翻倍！ 230萬搞定全室裝修 3這些錢可以省！簡單DIY 4這些錢不能省！後患無窮 5如何找到合適的工班 第七章 二房東心理學 1包租也是一種創業，卻不是越大越好 2成為二房東的心理準備 3當包租變成你的職業 4包租心法 5二房東合法嗎？ 6城市裡的寂寞，每個人都應該體驗共居   看更多   序 推薦序1   人生出現另一個可能性的方式 何桂育／巴黎不打烊   　　在正式進入這本書之前，先跟大家說說我和Tody是怎麼認識的。

  　　我在巴黎的設計工作當中，有一半是為世界知名品牌服務。

在2011年時，當時稱為台灣創意中心的台灣設計研究院，為了讓更多國內由OEM轉型為ODM的企業認識品牌發展與規劃，還有更多的設計人才能為本土企業服務，找我規劃一個在巴黎上課的「法式品牌workshop」。

而台創當時和我對口的負責人，就是Tody。

  　　那次和Tody一起工作的經驗，讓我知道她是一個俐落、邏輯思考極佳，而且規劃縝密的人。

當時在我的課程大綱和講師確定後，心思細膩的Tody遠在台灣，就對所有博物館、美術館的參觀行程與細節安排進行了全面的了解。

在我們往來的email中，她跟我確認所有巴黎方面的相關細節，讓台創第一年的法式品牌workshop完美的在巴黎舉行，也讓後續接手這個workshop的人可以遵循她創下的規範。

  　　做事要求完美的Tody離開台創之後，我曾經在上海見過她，只記得那時她很晚才下班，工作非常的累，是一個管理800人企業的營運長。

再後來，我帶孩子回台學中文，她也剛搬回台灣，我們倆又在台北見面。

當時她一切從零開始、找房子、和房東簽約、設計裝修、出租……等，後來甚至去上課、考裝修工程管理證照。

在成功的完成一間間案子後，我們又在巴黎碰面，那時候她已經是Tody老師了。

  　　回到這本書《不買房當房東》，看到每一章節的內容與標題，就讓我想到那個曾經一起規劃課程的Tody，她還是一樣的邏輯清楚而且思緒縝密。

Tody會在你提出問題前，就回答你心中疑惑，像「如何和屋主溝通？」、「二房東合法嗎？」這些簡單的技術性問題，完全不需要你開口提問。

而更深層面的心理問題，像租屋者的角度和心態、設計與需求，或共生趨勢與現象等等，她也都幫你想好了。

就像我們當時在巴黎的workshop，Tody什麼都幫大家準備好了。

  　　法國2021年的最低薪資是每個月稅後1231歐元，小巴黎蛋黃區的平均房價是每平方米一萬一歐元上下，這樣的比例對法國人來說，巴黎的房價還是很高，但一位大學畢業後穩定工作幾年的年輕人，還是有機會在三十歲以前貸款買房（巴黎市中心可能不太容易，但郊區不是問題）。

反觀台北市不平衡的房價和年輕人的薪資收入，買房可能比法國年輕人還難。

當然，不要說年輕人了，我這一代台北市長大的小孩，如果沒有父母的幫助，可能也很難靠自己在台北買房。

所以我身邊也有一些朋友，至今仍與父母同住，或選擇租屋居住。

  　　在買房困難的年代，Tody不買房也能當包租公、包租婆的技術和心法，是開啟大家人生出現另一個可能性的方式，用較低的成本獲得較高的獲利，或被動收入。

而本書正是讓無法親自上Tody課程的朋友們，可以透過她清晰有條理的文字，更容易了解這個產業的管道。

  推薦序2   以小搏大！把握共享經濟年代的關鍵商機 楊佳璋／台灣設計聯盟理事長、樺致形象設計有限公司創意總監   　　認識Tody已經超過十年了！當年她正在「台灣創意設計中心」任職，敝人時值擔任「中華平面設計協會」理事長，因而有機會在工作上與她接觸與合作。

當時的印象中，Tody就是個做事認真、開朗樂觀、又積極努力的年輕女孩。

    　　後來，她決定從台創中心離職，主動約了要前來我的公司拜訪。

我們很愉快的談了幾個小時的創業經，我才發覺這個女孩不只是我表面認知的認真開朗積極而已，她是一個有著旺盛的創業企圖心，願意為了夢想而付諸實踐的行動派。

    　　近十年來，屢屢聽聞Tody的新創事業發展順利，現在能將成功經驗大方付梓與群眾分享，是一件值得慶祝的好事，這次接到她新書的序言邀約，我更是非常樂意能成為第一手作品的讀者。

    　　《不買房當房東》這本書，我必須說，書名就很迷人啦！在這個房價高居不下、且政府打房讓人覺得只是喊喊口號的年代，如何能「不買房」還能「當房東」？我相信這本書對於時下的年輕人來說，一定有相當的吸引力！   　　「共享」是本書要談的事業的核心價值，作者Tody善用了她專長的設計思維（DesignThinking）模式：發現問題、找出癥結、用設計解決問題。

    　　於是她發展出一套可行的商業模式： 　  　　一、問題：房價居高不下，租屋需求者眾。

然而，傳統的房東卻常因顧慮公共空間管理不易，以及衍生而來的電費分擔等問題難解，所以乾脆都將公共空間降至最低，甚至完全沒有！卻也因此讓租客必須捨棄對這些公共空間的需求。

    　　二、問題核心：租屋與生活品質，難道不能兼顧？    　　三、設計解決問題：Tody針對此痛點切入，善用設計導入來改造較不受年輕租客青睞的大坪數、高租金老屋，用輕裝修將客廳、餐廳等公共區域改造成舒適的共享空間，並且透過氛圍的營造，強化客廳的人際交流，以及廚房設施的烹煮功能，如此一來，反倒吸引不想因租房犧牲生活品質的年輕租客族。

    　　四、在房價高不可攀的台灣社會，讓買不起房子，卻又想要當房東賺取房租的年輕人，不僅可以運用這個可被複製的「共享宅」模式，發掘新的巿場需求、滿足不同的租客屬性，更可以協助許多不擅長管理房客和裝修房屋的年長房東，得以順利出租房子，創造雙贏，進而降低空屋率，提供更多元化的租屋產品。

    　　寫到這裡，我越發覺得這本書真的切中人們重視居住品質、同時能夠建立第二收入的核心！但說起來簡單，實際的操作又是如何呢？Tody不藏私，以她本身設計的專才，再加上多年的操作經驗，有系統的教你怎麼篩選物件、如何有效輕裝修又節省成本、甚至還教你怎麼計算投報率。

    　　趕快翻開書，進入《不買房當房東》的世界吧！在這個事事講求共享經濟的年代，掌握住「以小搏大」的關鍵商機。

  自序   打開「財務智商腦」，永遠不嫌晚   　　關於學習「財務智商」，我起步得很晚。

在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。

直到35歲，在上海爬到了800人的企業營運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的能實現財務自由嗎？」   　　當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。

假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。

  　　也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。

一開始的時候我真的相信，所以我縮衣節食，計算著我每個月要存多少錢，卻發現，就算我一個月存4萬，要存多久才能達到1,000萬呢？是250個月，也就是20年！要不吃不喝20年，才能存到第一桶金。

當然，我們可以說因為複利的關係，實際上需要的時間可以再縮短一些，但是人是不可能不吃不喝的，一個月存4萬對大部分人來說，是非常難以實現的，如果一個月存只1萬、2萬，時間就拉得更長了。

所以不論怎麼解釋，它還是一個難以實現的理想。

更重要的是，這個理論完全忽略了一個重要的變數，就是「通貨膨脹」。

現在的平均物價，對比20年前，漲幅將近20%，也就是一樣的錢，20年後，購買力只剩下80%。

如果是房價，那已經不知道是幾倍的漲幅了！今天的1,000萬，到明年、後年、20年後...……，購買力是一年比一年下降，錢放在戶頭裡不動，只會變得越來越小，想要用4%的利息來支應生活費，只會入不敷出，如果再碰到降息，可能連4%都沒有！所以這樣的財務自由理論，根本就不現實。

  　　想當包租公，不需要擁有房子   　2012年，我決定「出國深造」，選擇到上海工作，因為這趟奇異旅程，讓我開始接觸房地產，開始有投資理財的觀念，也才也第一次知道，原來想當包租公，根本不需要擁有房子。

  　　我進入的是一家房地產新創公司，但我們所做的事情，不是買賣房產、也不是仲介，而是把閒置的空屋，說服屋主交給公司管理，簽訂5到10年的租約，接下來會將房子做一番整修，再以分租的形式轉租出去。

老舊、屋況不佳的房子，經過整修之後，變得美輪美奐，並且透過分租的形式，讓年輕上班族可以只用一個房間的租金價格，就住進像家一樣的公寓，這不但是讓空屋重新產生了居住價值，也大幅降低了年輕人的租房壓力，而自己，則是賺進為房子租金增值後的價差，簡直一舉數得！   　　這樣「不需要買房就擁有收租權」的房地產盈利方式，叫做「輕資產包租」模式，當時的中國正處在房價不斷上漲、近乎泡沫的時代，「擁有產權」不再是主流價值，轉而提倡的是「使用權」。

  　　向屋主取得轉租同意、裝修同意，並且簽訂長期租約，就是「使用權」的具體展現。

我們不一定要「買」下這間房子，才能使它創造收益，藉由「經營方式」的改變，就能使房子為自己帶來收益。

並且，因為不需要買房的頭期款，裝修也使用成本低、工期快的「輕裝修」工法，使得每一間房子投入的現金降到買房的十分之一，是進入房地產投資領域最低門檻的方式；因為沒有產權，所以退場的風險也低，萬一遇到海砂屋、輻射屋等有問題的房子，最多就是賠2個月押金和一些裝潢費，而不必像買房一樣賠掉幾百萬的頭期款，還留下一間賣不掉的房子！   　　2014年開始，有越來越多中國的新創企業，加入了輕資產包租的戰場，使得「品牌公寓」百家爭鳴，租房市場在短短幾年時間改頭換面，招租網站上比比皆是經過專業設計翻修過的房子，而我也協助公司在很短的時間內，成長為一間旗下有2萬多間出租公寓的租房平台。

靠「買房」當包租公已經不流行，「租房」當包租公才是主流。

  　　低成本高收益收租模式，創造出比利息高出十倍以上的現金流   　　帶著這樣的經驗，2016年，我回到台灣定居，準備租房子，驚訝地發現，招租網站上滿滿是不經整理、破爛不堪的房子，與我2012年離開台北去上海工作前，完全沒有進步，反倒是租金漲了不少！於是我立刻意識到，台灣的租房市場，就像是2012年前的中國，到了急迫需要改革的時間，也代表市場充滿了機會。

在別人眼裏裡殘破不堪沒有價值的房子，在我眼裡，卻是一間間充滿潛力、可以創造收益的黃金屋。

改造房子，使它產生更高的租金價值，這不正是我在上海做的事情嗎？   　　現在，我只需要進行一些實驗，來驗證台灣市場也需要租房品牌化。

  　　我找到一間在信義區邊陲的山腳下、荒廢了10年的房子。

一進門，刺鼻的霉味撲鼻而來。

山邊潮濕，屋裡滿是壁癌，還有各種蚊蟲。

我卻大膽地與屋主簽下5年租約，並且將我的理念告訴屋主，說服他讓我進行裝修改造並且轉租。

  　　很幸運的，屋主不但認同我的理念，在知道我要為裝修花費不少後，又主動調降了租金。

而在房子裝修完成後，一上架到臉書的租房社團，立刻引起廣大的迴響與討論。

因為當時並沒有同類型的租房產品，市場有的僅是傳統與房東合住的雅房、或是不能煮食又空間狹小的套房，可以說是毫無競爭對手，4個房間在一週之內就全部順利租出，而扣除掉要付給屋主的租金、還有網路固定費用以後，我每個月有2萬5千元的正現金流！   　　這間房子的改造出租成果，讓我堅信，在平均每10間房子就有1間是空屋的台灣，「輕資產」包租模式，有非常大的發展空間，市場上需要更多經過設計改造的出租房。

  　　不久後，我也搬進自己改造的家庭式公寓，有2位室友，他們都清楚知道我是合法二房東，也非常欣賞我的設計美感，即使租金價格較一般沒有整理過的房子來得高，他們仍然認為物超所值。

扣除掉付給房東的租金以後，我自己負擔的租金不但降為0，還多了1萬塊錢的收入。

原先我住在一個月租金要3萬6千元的公寓，每月的現金流都是負的，現在不但大幅降低支出，還多了1萬塊的零用錢。

　　 　　加上那間山邊房子每個月帶給我2萬5千元的淨現金收入，我的可支配生活費達到了3萬5千元，已經是一般上班族的薪水，因此也可以說，只要我的生活費控制在3萬5千元以下，就達成了階段性的「財務自主」，不需要依賴典型就業模式，也能擁有可以養活自己的收入。

  　　對照最一開始的4%財務自由理論，假設投入30萬元買股票，年投報率4%的股息，每年收益是1.2萬，平均每個月是1,000元；但是一樣30萬元，投資到公寓改造出租，卻能創造每個月1.5～3萬的利潤。

輕資產包租的投報率是買股票的15～30倍，我選擇能讓我發揮創造力又能更快累積財富的包租事業。

  　　可輕易複製的商業模式，不必有相關經驗也做得到   　　成功複製幾間這樣的包租模式之後，不到一年，我的月收入已經突破六位數，身邊開始有朋友希望跟著我學習用這樣的方式為自己增加收入，於是我在2017年開始開班授課，成立粉絲頁「TODY的不買房包租術」，開設「輕資產包租實戰班」，除了雙北市的上班族前來上課，漸漸地也有越來越多來自桃園、台中、台南、高雄的學員，「共生公寓」的輕資產包租模式，開始在全台各地開枝散葉。

  　　至2020年底，已有近400位學員，和我一起改造了全台2,000多間老舊公寓，管理8千多位租客。

在我的拋磚引玉下，台灣租房市場也產生了明顯的變化，特別是在雙北市，經過翻修改造的公寓約佔同類型招租廣告的7成，僅剩3成的出租房維持傳統不經修繕設計。

  　　「活化閒置空屋」是最有效加速租房供給的方法，能作為社會住宅的一種補充，也因此政府在興建社會住宅緩慢、取得土地困難的情況下，大力推動「包租代管」，也就是二房東的合法化與專業化。

全台灣的閒置空屋高達100萬間，光是台北市就有將近10萬間，所以投入的人力還遠遠不夠，改善租房市場，需要更多年輕人的參與，不但能改善自己的居住品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來額外的被動收入。

按照我教你的步驟，你也可以是租房改造大師，並且很快的，你的財務體質會大幅地改善，進而實現財務自主，和我及許多學員一樣，不再受困於職場，過著自由自在的生活。

看更多   詳細資料 ISBN：9789571390765叢書系列：優生活規格：平裝/336頁/17x23x1.7cm/普通級/部份全彩/初版出版地：台灣適讀年齡：26歲~55歲 本書分類：商業理財>投資理財>房地產   內容連載 給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？ 在開始成為二房東之前，一定會有許多人有這樣的疑惑：屋主為什麼會同意把房子租給二房東，而不是自己出租？ 我回台灣做的第一間房子，是一個在山邊、交通不便、陰暗又潮濕、荒廢多年的30年公寓，當時透過仲介，表達我會重新翻修這個房子，然後分租出去。

仲介第一時間便理解我是要做二房東，儘管有些擔憂，但是考量了這間房子屋況不佳，已經掛牌招租許久也不見有人聞問，於是抱著姑且一試的心態，向屋主轉達了我的意願。

 由於房子閒置已久，在缺乏照顧的情況下，壁癌、發霉情況越來越嚴重，而屋主本身經商，沒有太多時間打理。

聽聞是二房東想來承租，雖然有些疑慮，仍然同意與我見面，希望當面了解我是什麼樣的人、我想怎麼處理這個房子。

 「你是說你要轉租出去當二房東嗎？」 「是，因為我覺得現在年輕人租房子很辛苦，能夠負擔一整層租金的不多，想要租到家庭式公寓，只能找朋友合租，但是朋友不一定都能配合時間搬來一起住，想要擁有家的感覺，其實是很困難的。

如果有一個人先把房子租下來，重新裝修、把家具家電全部配齊，然後用分租的方式，就可以讓每個人都只需要用一個房間的租金價格，就能享受到一整層像家一樣的空間，這樣就可以大幅降低年輕人租房子的壓力，這是我回到台灣之後想要做的事情。

」 屋主靜靜的聽，點了點頭。

接著聽完我的翻修計畫，了解我預計投入的裝修成本和所需的裝修時間，最後不但同意我的二房東計畫，甚至把原先開價25,000元的租金，大幅降到了9,000元，另外加上半年的免租期。

 為什麼屋主會同意這樣的條件呢？前面提到，這是一個屋況不佳的房子，加上屋主本身工作忙碌，無暇管理。

把房子翻修、出租，是一門太花時間的學問，現況出租給懂得如何打理的人，他才能輕鬆收租。

再加上這個案例的情況，屋主本身並不缺錢，他把房子出租，只是希望房子有人住，才不會繼續荒廢，而且承租人本身具備修繕能力更好，將來出租後，才不會因為維修的瑣事來打擾，工作繁忙的他沒有時間處理。

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