凶宅定義｜怎樣算凶宅？凶宅影響房價？買到凶宅怎麼辦？ - 股感

凶宅在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範，目前多是依照交易慣例、內政部函示及 不動產說明書來判斷。

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」， ... 凶宅定義｜怎樣算凶宅？凶宅影響房價？買到凶宅怎麼辦？ 作者 呂國瑋 收藏文章 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 字體放大 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 已複製文章連結 房產生活凶宅定義｜怎樣算凶宅？凶宅影響房價？買到凶宅怎麼辦？ 2022年6月7日 作者 呂國瑋 文章來源 股感知識庫   展開 買屋的人都怕買到凶宅，就算自己不害怕願意住進去，但日後如果要轉手價格也一定不高。

但 凶宅 的定義又是沒有一個官方標準表或是清單可以給你參考的！隨著現代人壓力越來越大，買到這種房子的可能性也越來越高。

本篇文章首先帶大家看看到底什麼是凶宅？怎麼會變成凶宅？以及凶宅對於房價會有什麼影響？。

不要怕，跟著筆者的腳步，一定可以幫你戰勝凶宅的！ 凶宅定義 凶宅在法律上是沒有白紙黑字的嚴謹規範，目前多是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷。

根據內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，建物專有部分於賣方持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載。

根據這樣的規定，可以說基本定義了何謂凶宅。

但如果是在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，就算在房中放了一陣子才被發現，就不能算是。

怎樣算凶宅？ 如果是從10樓A戶跳下（假設一層樓有兩戶），陳屍在5樓Ａ戶陽台（5樓Ａ戶的專有部分），則10樓Ａ戶合乎「在專有部分有求死行為（跳下去）致死」，5樓Ａ戶合乎「自殺而死亡之事實（陳屍）」，兩戶都會變成凶宅，是需要在「不動產說明書應記載事項」中註明的！ 但如10樓B戶、5樓B戶，或是跳樓途中經過的10～5樓，都不算是需要在不動產說明書中揭露的凶宅。

要注意的是「自殺」不一定會形成「凶宅」！關鍵點通常是「發生地」及「陳屍地點」在哪裡！ 那如果陳屍地點是在公共區域（全體住戶共有部分，也就是俗稱的公共設施），或是墜落之後陳屍於大樓之外的馬路或人行道上，則該棟建物在法律上除了10樓Ａ戶合乎「在專有部分有求死行為（跳下去）致死」，會被認定是凶宅外，其他戶別則不會 這樣的說法是依據內政部在民國97年7月發布一個函釋來解釋的，但因為該函釋本身就存在重大紕漏，所以在實務上法官反而握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。

所以在真正認定上究竟怎麼樣算是凶宅，是蠻不清楚的！ 洗白凶宅 剛剛說過依照目前的內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規範，建物專有部分於賣方持有期間如果發生讓該戶成為凶宅的行為，是需要被揭露到。

延伸閱讀＞＞＞不動產說明書是什麼？應記載事項不得記載事項有哪些？項目確認表看這裡！ 但，你發現這句話的漏洞了嗎？ 沒錯！這個規範只限制了在賣方持有期間發生的事件。

所以有些比較沒有良心的賣家常會先假裝賣給自己的親朋好友（找人頭），完成一次交易，「洗白」這間凶宅之後，再對外賣出。

這樣在法規上，就算曾經發生過自殺、兇殺案，但因為已經換過屋主了，所以就是可以不用在不動產說明書中揭露的！ 不過實務上這也不是一個萬無一失的方法，因為也是有第二、三手的房東，認為可以不用告知，被一狀告上法院，最終判決要解除契約的。

家裡變凶宅可以求償嗎？ 好不容易花了一大筆錢重新裝潢，把自己的愛屋出租，但沒想到房客竟然在裡面想不開，自殺了。

直接讓自己的愛屋變成凶宅，別說租金或是售價崩跌，是根本找不到人租或買啊！ 幸好，還是有機會可以得到一些補償的！ 因為依一般風俗民情與法制，自殺屬於違反公序良俗的行為！所以當房客在承租的房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房客的繼承人是可能會遭房東依民法第184條第1項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

」後段請求損害賠償。

要這位房客的繼承人賠償因為變成凶宅而對於房東的損失。

凶宅會影響房價？ 直到今天，台灣社會上一般人對於凶宅都還是有所忌諱的，因此對於凶宅的承購或是承租意願往往不高，也進而導致這些凶宅的租金或是售價容易崩跌。

崩跌的嚴重程度，其實也會因「事件」的情節、時間而有不同。

如果以一般市場傳言， 普通的凶殺或是自殺案件，大概售價會打6～8折。

新聞事件等級例如：滅門慘案、分屍案等，房價可能會遠低於6折。

從該戶跳樓但死於屋外，則大該只會打到85折。

當交易的時間離案發時間越久，對房價影響會越小。

上面的數據是市場上一般認知的情況，其實到底有多大的影響，還是要看買方自己的心態。

有些人其實並不介意，認為做的端行得正，沒什麼好怕，那自然價格減損可能就沒這麼的大。

如果是根據專業的研究分析，可以知道凶宅造成房價下跌是無庸置疑的！ 自用或投資性不動產（你家、想收租的房子…等）價格降低為原本定價的27.75% 公益不動產（教堂、養老院…等）價格降低為原本定價的28.83%可以說降價幅度非常驚人！幾乎等於直接打75折買房！ 數據來源：甘惠文、簡南山（2016）。

物件類型與凶殘程度對於凶宅價值減損之研究。

南臺科技大學企業管理學系碩專班碩士論文 買到凶宅怎麼辦？ 1.解除買賣契約或打折 法院實務上普遍認為「凶宅」屬於「物之瑕疵」，也就是說，凶宅是有瑕疵的房子。

主要理由是覺得依照社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死的狀況，還是存在嫌惡、畏懼的心理。

所以造成在交易市場中，凶宅價格低落。

因此可以就此證明，如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，所以算是有瑕疵的物。

民法第354條規定，出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。

民法第359條與第365條，買方應該在發現是凶宅後，立即通知賣方。

這樣就可以在通知賣方後6個月內向賣方主張要解除買賣契約，或是減少售價。

如果賣方是故意不告訴買方是凶宅，則不會受到6個月的時間限制。

但要注意的是，如果距離交屋的時間點，已經超過5年，就不得提出了。

2.不解約、不打折，但要賠償 賣方如果是屬於「故意」不告知買方該房屋是凶宅（在不動產說明書中說謊、登載不實），或是私下向買方保證過該房屋不是凶宅。

買方可以選擇不解除買賣契約，也不請求減少售價，而是可以在15年內（目前實務見解）向賣方請求損害賠償。

所以說如果距離交屋已經超過5年了，你也只能選責這條路了。

另外，賣方如果是像剛剛說的「故意」不告知，則還可能因此觸犯刑法的詐欺得利罪。

民法第360條之規定 刑法第339條第2項詐欺得利罪。

凶宅判決案例！ 凶宅案例1：頂樓加蓋燒死人，頂樓算不算兇宅？ A先生前年買了一戶五樓公寓的五樓，後來輾轉才知到這棟樓的5樓原本有加蓋，但是因為一場燒死三個人的火警最後拆除。

A就認為自己是買到凶宅，所以控告仲介跟前屋主並未告知，涉嫌詐欺並要求損害賠償。

但檢方調查後認為，A先生買的標的是「五樓」，就算當時頂樓加蓋（六樓）是由五樓住戶使用，但加蓋的部分早已燒毀，而且並不是買賣契約的標的。

所以現在的五樓不能算凶宅，仲介跟賣家也沒賣凶宅給A，因此最終全案不起訴。

凶宅案例2：媽媽跳樓死亡，導致租屋處變凶宅。

屋主可否向兒女求償？ A房客在自己的租屋處（Ｂ房東的房子）跳樓自殺身亡，導致房子變成凶宅。

該房產也因此乏人問津，租不了也賣不出去，所以Ｂ房東決定向A的兒女索賠房價的損失。

法官認為A的兒女未辦理拋棄繼承，所以須連帶替媽媽賠償房價損失七十三萬元（根據不動產估價師聯合會鑑定，Ｂ房東的房價原為四百六十四萬餘元，變凶宅後，房價跌到三百九十一萬餘元，少了七十三萬元），全案定讞。

凶宅案例3：刻意隱瞞凶宅，買賣契約可否解除？ A小姐去年以500萬元（低於市價的行情），向C買下新北市新莊區的一戶七樓房屋。

入住後才從鄰居那探聽得知五年前在屋內有人燒炭自殺，原屋主B才會因此低價求售，賣給了第二手屋主C。

所以是C買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給A。

A小姐嚇得馬上搬家，並訴請解約退款。

新北地院認定該屋確屬凶宅，判決解約，賣方C應全額退還500萬的屋款。

所以說從案例上來看，可以知道法官在量刑時其實也沒有太多的法源依據，最終還是要依照法官自己的心證去裁定。

所以能避免買到這樣的房子真的就避免吧！畢竟你不信沒關係，但你未來要轉手，那個人未必不信啊！到時候產生糾紛，總是麻煩的！ 【參考資料】 法操司想傳媒 天秤座法律網 【延伸閱讀】 地上權住宅可以買嗎？使用權與地上權差在哪？ 公寓華廈大樓怎麼分？雅房套房差在哪？   週餘   篇 註冊/登入會員 免費註冊 107624   分享文章 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 收藏 已收藏 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 追蹤股感 @stockfeel 詼諧輕鬆看時事 股感，來自生活 影像中的股感 每日知識發送 地圖推薦   推薦您和本文相關的多維知識內容 什麼是地圖推薦？ 推薦您和本文相關的多維知識內容   1 台北房租有多高？套房可以養寵物嗎？雙北租金高低影響因素是這些！ 交易   2 預售屋付款方式｜訂金、開工款、工程款、貸款什麼時候付？ 交易   3 建造執照是什麼？建築執照 是什麼？建照該怎麼看？圖解教你怎麼查建照！ 設計   4 買房踩雷經驗分享！鄰居品質風水問題要注意！大坪數房屋轉賣不容易！ 房市   5 房地合一稅懶人包！房地合一稅是什麼？房地合一2.0稅率？教你怎麼算房地合一稅！ 交易   6 地基是什麼？基礎是什麼？筏式基礎連續基礎獨立基礎怎麼分？哪種比較穩？ 設計   7 台灣縣市都想升格！新竹合併成大新竹？有什麼阻礙？升格直轄市的條件有哪些？ 房市   8 傾斜屋好便宜！我該買嗎？房屋結構安全標準要注意！ 交易   9 【居家爭議系列】天花板漏水怎麼跟樓上協調？誰要修？誰出錢？ 房市   10 央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？雙北第二戶房貸限貸令要來了？ 房市   11 【自地自建教學】如何自地自建？自地自建流程？費用？注意事項整理！ 設計   12 【停車位比較】停車位產權差異？使用種類？法定停車位是什麼？停車格尺寸有哪些？ 設計   13 鬼門開！農曆七月可以買房嗎？5個鬼月居家禁忌要小心！ 房市   14 以房養老是什麼？有什麼條件？利率如何？怎麼領錢？申請懶人包！ 交易   15 20年房貸vs30年房貸怎麼選？4大考量因素告訴你！ 交易   16 房屋出租給外國人要注意什麼？5個你不可不知的租屋細節！ 交易   17 高鐵延伸懶人包！高鐵宜蘭站在哪？高鐵屏東站進度？高鐵站位置？ 房市   18 信用評分超重要！房貸9成有可能嗎？13招教你培養信用評分！ 交易   19 什麼是約定專用的露台？能涵蓋雨遮嗎？高層VS低層露台戶哪個好？ 交易   20 大門風水的五大禁忌！住家大門常見的風水問題，教你如何避開！ 設計