契約成立要件 - 東龍不動產

本案例涉及不動產買賣，就該買賣的效力，可區分為債權契約與物權契約，茲分別討論之： （一）債權契約： 買賣契約本身為債權契約，在民國八十八年修正前的民法規定中，並 ... 代書進度查詢 成交行情 客服中心 關於我們 人才招募 買房子 買屋搜尋 購屋常識 需求留言 買屋服務 房貸試算 賣房子 賣屋知識 賣屋留言 賣屋服務 土地增值稅 租屋專區 租屋搜尋 租屋常識 租屋留言 房東留言 危老專區 服務據點 加盟專區 特約代書 特約代書查詢 代書進度查詢 代書收費標準 契約成立要件 回列表頁 狀　況： 王先生向洪小姐購買A屋，雙方談妥價金（1,600萬）及交屋時間後，因另有陳小姐出價1,700萬元購買A屋，洪小姐於是反悔不願將A屋售予王先生，主張雙方尚未簽立契約，契約尚未成立。

  問題一：洪小姐主張是否有理由？ 參　考： 契約以不要式為原則，通常只要當事人的意思表示一致，並不需要書面或其他方式，就可以成立，學理上稱為「不要式契約」。

一般的買賣契約，依民法第345條第2項規定，在當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約就成立了。

本案例之契約，是否為要式契約？未簽約之效果為何？本案例涉及不動產買賣，就該買賣的效力，可區分為債權契約與物權契約，茲分別討論之： （一）債權契約： 買賣契約本身為債權契約，在民國八十八年修正前的民法規定中，並無契約方式的要求，因此屬於「不要式契約」，不需以書面為之；民法修正後，為促使當事人對不動產買賣謹慎為之，並為作證明之用，於民法第166條之1第1項規定，故買賣不動產的買賣契約本身，依修正後新規定，須作成公證書，而成為「要式契約」。

但是依照民法債編施行法第36條第2項但書的規定，目前仍尚未施行。

因此，迄至目前為止，不動產買賣的債權契約仍為不要式契約，並不以作成書面契約為必要。

本案例中，洪小姐與王先生的房地買賣契約，雖只有口頭約定，而沒有簽定書面契約，但因為不動產買賣契約，在目前仍不以「要式行為」為必要，因此只要洪小姐與王先生之意思表示一致，即就買賣標的物及其價金互相同意，買賣契約即可成立（民法第153條第1項、第345條第2項）。

因此，本案例中洪小姐主張無理由。

（二）物權契約： 發生不動產所有權移轉的法律效果，依照民法第758條規定，應作成「物權契約書面」。

在不動產買賣實務上，即是由土地代書，作成「公定不動產買賣契約書」。

本案例中，洪小姐與王先生買賣不動產，若想要發生不動產物權移轉的效果，必須要用「不動產所有權移轉契約書」的書面方式，並憑以辦理登記始可。

不論是上述的物權移轉契約，或是民法第166條之1施行後的不動產買賣契約，均屬於「法定的要式契約」，如果不具備一定方式時，依民法第73條本文規定：「法律行為，不依法定方式者，無效。

」 問題二：如洪小姐與王先生曾經約定，須簽訂房地買賣書面契約，則法律效果為何？ 參   考： 要式契約，除了由法律明文規定外，當事人亦可以透過約定，將不要式契約變更為要式契約，稱為「約定的要式契約」。

本案例中，若洪小姐與王先生約定須簽訂書面契約，房地買賣契約才成立，這個買賣契約就成為約定的要式契約。

約定的要式契約不具備一定方式時，依照民法第166條規定，推定其契約不成立，因此，在雙方未簽約前，這個買賣契約仍處於未成立的階段，則洪小姐的主張有理由。

〈本文摘自「陳聰富教授『民法概要』2008年版」一書〉   買屋知識 1 購買不動產一般注意事項 2 About「青年安心住家補貼方式」 3 購買預售屋注意事項 4 好技巧購好屋 5 購屋「三點全露」 會員店推薦 台北-民權加盟店 台北市中山區吉林路456巷10號 (02)2599-5911 新北-新莊幸福捷運加盟店 新北市新莊區頭前路131號 (02)2991-3737 大總管-汐止加盟店 新北市汐止區樟樹一路12號 (02)2649-9889 雲林-斗六上海加盟店 雲林縣斗六市上海路79號 (05)537-1222 ...more