未來房價走勢｜打炒房政策陸續推出，台灣房價會跌嗎？

房地合一2.0與實價登錄2.0上路後，台灣房價不跌反升，政府又逐步祭出打炒房政策， ... 話說我第一次買房就是買預售屋紅單​，當時代銷跟我說：「你想要的高樓層都賣 ... 首頁»聊聊系列»未來房價走勢｜打炒房政策陸續推出，台灣房價會跌嗎？聊聊系列未來房價走勢｜打炒房政策陸續推出，台灣房價會跌嗎？by卡爾2022-10-16writtenby卡爾2022-10-1623.7kviews隨著「房地合一2.0」與「實價登錄2.0」上路後，政府以「打炒房」為目標，期望杜絕房價被不理性的炒作。

接著，政府持續地祭出許多房市政策，信用管制、預售屋管制、利息政策，希望能健全房市。

對於我們小資族來說，或者對大多數人來說，當然期待打房政策上路後，房價會跌，畢竟大家都會看到投資客伺機拋售這類新聞，下意識會覺得房價應該會跌，可以再等等看。

沒想到，通貨膨脹物價飛漲，看似打房越打房價越漲，未來房價走勢真的會下跌嗎？本篇聊聊系列文章以個人觀點，綜合在房地產投資上的經驗，思考未來房價走勢，與大家聊聊~近年有哪些影響房價的政策實施日期與房價有關的政策政策細節報導2021.07.01房地合一稅2.0持有2年內：稅率45%持有2~5年：稅率35%持有5~10年：稅率20%持有10年以上：稅率15%財政部釋例2021.07.01實價登錄2.0門牌完整揭露預售屋銷售前備查、成交即時申報罰則加重預售屋紅單交易納管預售屋定型化契約納管地政司說明2021.09.248大地區第二戶無寬限期包含台北、新北、新竹縣市、桃園、台中、台南、高雄聯合報導2021.12.17央行信用管制自然人第3戶貸款降為4成，無寬限期購地貸款降為5成餘屋貸款降為4成工業區閒置土地貸款降為4成央行政策說明2022.03.17央行升息央行宣布升息一碼央行升息政策行政院4/7拍板草案平均地權條例修正草案預售屋、新成屋簽約後不得轉售私法人購買住宅採許可制揪團炒房、營造熱銷假象，重罰預售屋解約需登錄建立檢舉獎金制度草案說明打房政策1》房地合一2.0，對房價有什麼影響房地合一稅2.0政策簡述有下列5點（可看房地合一稅2.0）：課稅年限再延長，持有未滿2年45%，未滿5年35%，未滿10年20%。

營利事業持有5年才能以20%課稅，5年內比照個人課稅。

以股權形式買賣不動產將納入課稅。

土地漲價總數額規定用土地公告現值計算，避免高報地價避稅。

未提相關費用證明文件，可減除費用降為成交金額3%，上限30萬。

房地合一2.0白話文來說，目的是什麼？從上述5點來看，房地合一2.0做了下列這幾件事：想短期買賣賺價差的人，被提高了稅收。

想藉由公司或股權形式來買房節稅的人，被提高了稅收。

想用以往高報地價方式來節稅的人，被提高了稅收。

不小心沒有留存可減除稅費等相關收據的人，被提高了稅收。

簡單來說，政策上藉由延長持有時間，想做短線買賣賺快錢的就會被抽高稅；藉由封鎖以往節稅的辦法，來讓房屋交易的成本增加。

先不說公司或股權等一般人較不會接觸到的方式，單純就延長持有時間來看，對於買房自住者沒差，但對於以下類型的投資客就有影響：買老屋來重新裝修後，短期轉手賣出賺價差的投資客。

買入Apple物件，短期轉手賣出賺價差的投資客。

政府希望壓縮投資客的獲利空間，藉此減少短期炒作房價的意願。

當然另一個層面，政府也因此增加了稅收。

房地合一2.0施行後，房市的變化？首先，大家都知道答案，「房價沒有跌！」。

根據好時價的房價圖表，房價走勢仍持續上漲，甚至可用飆漲形容；而影響到的，似乎只是交易量下跌而已。

（圖表中，橘線是房價指數，柱狀圖是交易量走勢）圖片來源：好時價-全台房價走勢圖當然，近年房價飆漲的可能因素，還包含了通膨，因此也不能說因為房地合一2.0使房價飆漲。

只不過從走勢中，我們可以看到幾件事情：房地合一2.0因增加了交易成本，確實抑制了成交量。

然而，交易量下跌，並不代表房價就會下跌。

（延伸閱讀：小資抗通膨3步驟）房地合一2.0施行後，房市似乎開始轉向自住與長期投資市場對於自住客來說，買房後本來短期就沒有要交易，所以沒差！因此，部分買房需求回歸自住市場。

對於投資客來說，只要將房屋裝修好後出租幾年，等到房地合一稅降低，獲利可接受後賣出即可！因此，部分買房回歸長期投資收租市場。

就算資金可能被卡個幾年，但仍可用轉增貸逐步取出資金（想懂更多房貸眉角，可去學銀行貸財術）「銀行貸財術」在講什麼？如何估出合理房價，並擬定出價議價策略！一次學會貸款怎麼談，才能取得好條件！了解所有貸款眉角，有錢人為何越借越有錢！銀行主管「喬王」直接教你最內幕的貸款眉角，讀者專屬優惠8折密碼▼Step1：手機點擊「喬王官方Line」加入；電腦版可掃描下方QRcode。

喬王官方lineStep2：輸入隱藏密碼「9」，看到下述畫面輸入可收信Email，8折券就會寄到妳的信箱。

喬王官方line加入畫面小結：房地合一2.0為何無法使房價下跌政策目標為減少房屋交易的頻率，避免短期的一買一賣墊高房價，產生短期房價飆漲的感覺。

然而，房地合一2.0的實際結果，只是部分玩短線的投資客退場而已。

我也賣房過，在賣房的時候也會先算這些稅費，並將其加入期望賣出的房價中，當稅費越來越貴，大家也會將這些成本轉嫁到消費者身上，消費者就是買方，這也是房價每轉手一次就再貴一點的原因。

假設身為投資客，頂多太貴的我不投資就好，但若身為自住客，真的得買房的時候，房價漲了會怎麼想？「現在不買，將來可能會越來越貴，從以往的房價走勢圖就可以看到了」。

打房政策2》實價登錄2.0，對房價有什麼影響實價登錄2.0政策簡述有下列6點（可看實價登錄2.0）：​​預售屋定型化契約銷售前需被檢查​預售屋定型化契約若違法，按棟開罰​​預售屋成交30天內完成實價登錄申報預售屋禁止紅單轉售​實價登錄門牌地址完整揭露申報不實最高可罰100萬實價登錄2.0兩大方向對預售屋交易：契約須審查，保障消費者權益；並且紅單納管，減少炒作。

對成交價登錄：實價登錄門牌地址完全揭露，並且納入預售屋。

由於預售屋的成交價算是全新房屋的第一筆實價登錄，因此若預售屋房價被炒高，後續大家買賣都會看實登，房價也就很難下跌。

我猜想，政府覺得只要成交的房價透明公開，就不會被亂炒高。

而可能用來將預售屋房價炒高的紅單，政府也想說只要禁止了，房價都就不會飆漲了（以上純屬個人猜測，畢竟我不可能100%知道政府在想啥）。

實價登錄2.0上路後，幫助預售屋轉向自住市場話說我第一次買房就是買預售屋紅單​，當時代銷跟我說：「你想要的高樓層都賣完了，我幫你問過，只有一個買方想釋出紅單」。

當時預售屋還沒有實價登錄，後來跟代銷比較熟後，​才聊到原來當時這個賣我紅單的投資客，才花兩個禮拜就轉手賺了50幾萬！以前的紅單交易就像一件商品零成本轉手，​中間的經銷商越多房價就疊的越高​​​。

而如今紅單不能轉手，利用預售屋紅單短期轉手、零成本獲利的投資客便會退場，回歸自住買方。

一分錢一分貨，預售屋建商也想獲利​​​​​從建商心態來思考，較健康的會維持基礎獲利，並一樣提供民眾優質的建案；當然，世界總是有明有暗，難免有些會在契約上、或是實價登錄上做手腳。

​​​​因此，我猜這是政府在實價登錄2.0，必須放入以下兩個重點的原因：​​​​預售屋定型化契約須被審查；違法可按棟開罰​​​​預售屋實登申報不實可罰最高100萬似乎超級少人買預售屋會看契約內容​，大多數只在乎討價還價​，因此政府先幫我們審查，幫助減少買賣糾紛。

當然，這不代表自己就不用再看過哦！預售屋免費學習資源：潛銷期買房真的比較便宜嗎看預售屋技巧｜14大預售屋注意事項向驗屋公司偷學｜預售屋驗屋全攻略而實登申報不實…「卡爾！有代銷跟我說他可以賣我900萬，但合約要寫950萬，這樣有什麼問題啊？」​「這個…問題就大了」​，這樣會違法的​合約價寫高對建商有什麼好處？首先，既然大家往後買預售屋都會看實價登錄了，那建商只要將實價登錄上的數字弄漂亮，那自然房價就會越賣越高。

因此，除了高報實登房價這種違法的手段，你偶爾也會聽到某些建案＂買房送裝潢＂​，羊毛出在羊身上，​裝潢、家電款項全部加上去​實價登錄墊的漂亮，對建商來說whynot？只不過，最高只罰100萬，是否真的有遏阻作用？個人覺得防君子不防小人。

小結：實價登錄2.0為何無法使房價下跌​​​​之前有讀者問我一個不錯的問題，有看過預售屋的都知道，預售屋很常用不同期數的銷售手法，每期的房價逐漸墊高。

在實價登錄2.0上路後，讀者問我她去看某個預售屋第4期的建案，代銷跟她說的每坪價格，還比同一個預售屋建案第3期的實登高2萬，還跟她說會越來越高，懷疑實價登錄2.0真的有抑制預售屋房價的功能嗎？其實我覺得，我們可以用建商的角度思考，「既然大家看的到預售屋房價實登，如果你是建商，會不會想反向利用房價透明化，來創造每期預售屋實價登錄越來越高的數據？」。

打房政策3》央行再進一步祭出八大縣市取消第二戶寬限期​​​​買房新手看這邊：什麼是寬限期​​​​寬限期代表只需要繳利息、不需要繳本金的期間。

舉例房貸1000萬，20年期，利率1.5%，寬限期2年。

表示前兩年每月僅需繳利息12500元，兩年後每月需繳本息52856元，差很多吧！八大縣市取消第二戶寬限期，想利用寬限期來放大每月被動收入的包租公，自然就會受到影響。

上述例子也看到了，寬限期會讓每月繳款少很多，因此有些人利用此寬限期來增加每月收入。

而寬限期到了之後，再轉貸到其他家銀行，重新申請新的寬限期。

而限制第二戶寬限期，其實就好像是說「你要這樣玩可以，但只能玩一間」。

量化寬鬆＋低利息，導致借錢投資房地產一堆人在做其實從經濟學角度來看，由於量化寬鬆全球狂印鈔，導致市場熱錢太多，再加上低利率，大家從銀行再搬出更多的資金，反正利息成本便宜；久而久之，炒作情況可想而知。

而寬限期就是讓原本便宜的借貸成本，再更加的便宜。

因此，央行政策逐步地朝向「你真的有足夠的錢再買，不要亂從銀行搬錢出來炒房」。

小結：限制房貸寬限期為何無法使房價下跌其實，量化寬鬆、熱錢太多、房貸利率太低才是導致原物料通貨膨脹的真正原因，房地產只是通貨膨脹的其中一個項目而已，若利率不上升，貸款利息成本很低的情況下，房價我想很難被壓抑。

然而，升息影響的層面不只房地產，還有一堆產業和匯率的交互關係。

因此你會發現，升息通常跟著世界步調走，絕對不是想打房就升息，沒那麼簡單！打房政策4》央行信用管制，對房價有什麼影響央行信用管制政策簡述有下列4點（可看央行信用管制政策）：自然人購置高價住宅貸款，第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數降為4成購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求於一定期間內動工興建餘屋貸款最高成數降為4成工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成貸款成數對房價有什麼影響在資本主義的社會，東西要有人買才有可能上漲，就像一檔股票如果搶買的人比要賣的人多很多，那漲停是必然的。

而房價如果上漲，要買的話勢必要準備更多資金；然而，由於低利息，導致房價的漲幅大於利息的支出，反而大量的貸款來買房，導致房價因此被炒高。

這就像是知名暢銷書「富爸爸．窮爸爸」提到的OPM，利用別人的錢來賺錢。

甚至還有「零元買房」的手法，跟銀行全額貸款，才造就「即便手頭沒有很多錢，也可以買房的景象」。

現在還有哪些銀行可以貸９成？明查暗訪的5家名單，我的讀者有專屬折扣碼「CARL」，9折▼5間可貸9成的銀行小結：限制房貸成數為何無法使房價下跌歷史告訴我們，金融海嘯就是因為過度的房屋次貸才導致的，因此政府對於貸款成數的限制，一方面也是為了避免類似的悲劇歷史再重演。

不過跟上述政策都是一樣道理，主要目的都是為了限制房市的炒作，導致不理性的飆漲。

然而，近年貨幣因量化寬鬆而狂印，貨幣價值變低了，那同樣的東西就必須用更多貨幣換。

所以你才會發現為何政府一直強調是「打炒房」而不是「打房」，因為房價的上漲有很大的原因來自於鈔票價值的下跌，所以房價才無法下跌。

打房政策5》央行升息，對房價有什麼影響央行在2022年3月宣布升息一碼，對於以往都是半碼半碼調整的台灣央行，這次直接升息一碼造成了許多討論。

簡單來說，一碼就是0.25%。

假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息一碼房貸利率就變為1.6%。

這部分，我們就用不同角色的一問一答來一起思考看看吧！房貸利息變多，導致拋售潮，所以房價會跌?一般人想像：「升息會讓持有者的房貸利息變高，可能會受不了而拋售房子」​。

實際上可能：「貸款1000萬、30年、原始利率1.35%，每升息一碼，本利攤從33797到34994，每月只差一千多，應該不至於因此拋售吧！」​。

很多人在看完實際試算後，才發現原來跟自己想的不一樣，以為升息一碼每月房貸會增加超多。

如果每月增加一千多元，就覺得讓自己快負荷不了，那其實必須重新檢視自身的財務狀態，可以試著「打造自動化理財系統」幫助自己財務成長。

​包租公成本變高，不想再投資？一般人想像：「升息使包租公成本變高，投資買房收租的人會變少，所以跟自住客競爭買房的人變少，房價下跌」​。

實際上可能：「升息一碼每月才多一千多利息，若房子隔成4個單位在出租，每個租客租金漲個500塊利息就賺回來了還有找」​。

也就是說，利息成本轉嫁到租金上，很高的機率會出現​​。

房價會不會反而因升息而上漲?一般人想像：「投資客死定了，再買阿！升息房價下跌等著套牢吧！」​​。

實際上可能：「租金上漲，所以投報率也上升了，可以賣更貴」。

為什麼？你可能看過賣房廣告「4%高總投報率，坐擁滿租房」，總投報率＝（年總租金／總房價＊100%），而目前市場上放出來的物件，大約4%總投報率就算高了。

​我們來假設一下：房價1250萬，分割成4單位出租​總投報4%，也就是年租金50萬​貸款1000萬（8成），30年​，原始利息1.35%，每月本利攤33797​升息4碼，每月本利攤38737，增加4940​因此每位租客，每月租金調漲1000元，年總租金增加至54萬8千元再以總投報4%計算，你覺得房價可以賣多少？​答案是1370萬，比原始房價多了100多萬！誒誒，先等等！看到這樣想當包租公？記得先看20個賺錢的包租公怎麼做的▼當包租公要真的賺，眉角不少如果一直不斷升息，怎麼辦?由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼，並且暗示今年可能升息7次，因此大家自然會擔心一直升息，到時候會不會貸款壓力爆表。

當然，利率的決議並不是我們的可掌控範圍，因此要準確的預測實屬困難，但我們可以從一些數據中試著先預算，早點未雨綢繆。

從台灣的指標利率「重貼現率」來看，2015年~2016年間降息了4次，每次降息都半碼，而2020年疫情時，一次降息了1碼，來到了1.13%；而這次的升息一碼，就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。

如果繼續升息回到了2015年降息前，則會來到重貼現率1.88%。

（數據圖表來源）圖片來源：財經M平方-台灣利率走勢如果你去查詢，美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下，因此這次美國升息一碼，也只是讓利率回到0.33%而已。

也就是說，若美國接下來6次利率會議都升息一碼，大約會升至1.83%，其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。

（數據圖表來源）圖片來源：財經M平方-美國利率走勢因此，我們如果以今年升息3碼來看，假設▼升息前的房貸利率：1.35%那升息3碼房貸利率就變成：2.1%買1250萬的房子，貸款8成是1000萬20年本息平均攤還房貸計算▼1.35%的利率：每個月須繳47568元2.1%的利率每月需繳：51063元大約增加3495元！話說回來，如果每月利息增加3495元，自己的財務會無法負擔，那就必須提前先未雨綢繆，在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。

對很多人來說，知道每月的月薪，但不知道每月的花費。

每天記帳想存錢，但錢總留不住。

就算留下一些錢，卻不知如何讓錢長大。

我幫妳準備了一張「自動化理財Excel表」，讓你輕鬆理財並出版「自動化理財」這本工具書▼打房政策6》行政院平均地權條例修正草案修正草案簡述有下列5點（可看草案政策說明）：預售屋、新成屋簽約後不得轉售私法人購買住宅採許可制揪團炒房、營造熱銷假象，重罰預售屋解約需登錄建立檢舉獎金制度在近期草案的部分是我覺得最特別、也最好奇的，雖然我確實不喜歡看到利用臨演方式來製造熱銷假象的做法（相關新聞），但對於後續是否真的可以抓到，並且重罰，這可能要等政策真的定案並實際施行後，再來看成果了。

不過先不說抓不抓的到，至少在政策上有明文，多少會產生嚇阻的效果，因此我認為禁止製造假象炒房，是讓房市更趨向公平的結果（就像是物價被不理性的哄抬也會有公平會介入處理的感覺）。

而預售屋的紅單轉售，以前確實是很多投資客短期獲利的方式，也導致預售屋隔一段時間房價就更貴。

就像我第一次看預售屋時，當時台中北屯一坪也才13萬，可是每隔一段時間再去同一建案，14萬、15萬、16萬…，一直上升！所以，減少了這種短期的投機，可能讓房子從投機市場，轉向漸趨自住市場；但減少了房價炒作行為並不代表房價就會跌，只不過是多少抑制了不理性的飛漲而已。

未來房價走勢會怎樣，房價會跌嗎?所以咧！未來房價怎麼走，一起來思考一下~別忘了台灣「有土斯有財」根深蒂固​、別忘了全世界狂印鈔票，鈔票在貶值​、別忘了裝潢款和稅金還是會被疊上去、別忘了房子是剛性需求。

​但是！稅的提高、貸款的限制，​讓房屋買賣的成本更增加了，​投資客部分獲利被稅吃掉​，沒那麼好賺時​，你會發現近年慢慢轉向自住與買房收租市場​，減少了短期炒作的成交量！然而！房價與租金是投資報酬率的分母和分子，​房價若持續上漲但租金沒漲​，房價還漲得上去？如果租金上漲，一般民眾撐得下去？當撐不下去，​租房市場的薄利多銷又會出現了吧！另外！若房子的投資報酬率持續減少，買房投資的人是否會減少，當投資客真的減少到一定程度，那麼房地產將回歸完全的基本面「有多少人要住？要住在哪裡？」，因此房價的漲跌也絕對與地點相關，許多人有居住需求的地點，房價是跌不下來的。

不過！現實是，現在市場上還是許多投資人在找適合投資的房子，畢竟包租公逐漸成為顯學，短期內房價要跌，除非地點真的太差沒人要，不然很難~​​​因此個人認為​，未來的房價走勢：1.整體房價要跌，跌不下來，因為實價登錄​，屋主不會想賣的比實價登錄低。

2.房價要漲，看區域。

初期房價要漲，看消息面，例如台積設廠。

中後期房價要漲，看基本面，也就是區域發展與人潮。

​3.短線炒房投機者減少，讓房市慢慢回歸基本面。

但由於原物料上漲，即便少了投機客，房價要跌也不容易。

如果房價真的要大幅下跌，我能想到的只有３大因素：（但都不想要它發生）戰爭嚴重天災類似金融海嘯的重大系統性風險與其擔心房價，不如先學好買房基礎知識如果你實際上查過實價登錄​，會發現每坪價差range很大​，當你有跟房仲交手過，就會發現​，如果你是買方，他會挑實登高的房價給你看​；如果你是屋主，他會挑實登低的房價給你看。

因此，買房會不會買貴​全憑你到底會不會評估合理的房價​。

如果不會看房，買房後才發現重大瑕疵，即便買到便宜，修繕費用加上去，說不定等於買更貴！因此，如何看房的技巧也必須先學習。

許多買房新手以為800萬的房子，自備款只需準備160萬就能買房了。

忽略了其他買房隱形成本，也沒計算往後的月付款，結果最後才發現自己財務不足以負擔，陷入債務困境。

小資族想買房，但存錢速度總趕不上房價上漲速度，頭期款不足到底該怎麼辦？至少這基礎的７招你要先學會。

最近的操練心得​告訴我，想找到投報率高的房子也不容易，​因為市場上一堆人也在找​。

投報率普通的房子，​專業投資人也不想碰​，剩一堆新手覺得買房收租一定很好賺，​然後亂買學教訓​，畢竟Apple物件房仲一定是給跟自己長期配合的投資客，要拿到投報率佳的房子，那得先培養仲介~反正，如果能力不夠，買房真的不一定能賺錢，如果你身邊有專業投資客，他也會跟你說：「自有資金報酬率至少要高於15%，不然別做，收房租會收到很篤懶」，畢竟管理房客也會遇到一堆問題要處理！你可以先聽聽20個專業包租公的經驗分享，再決定要不要投入。

因此，想買房一定要先學習，我的網站也有許多學習資源，幫助買房新手入門。

你可以學更多房產知識理財新手福利社還有更多學習資源，幫助讀者持續成長▼下斡旋技巧免費的房屋估價平台當二房東必修知識當包租公的６種方法也歡迎加入FB粉專，每周更新理財知識最新文章學會更多理財知識，幫助自己財務成長▼★美股新手入門｜一篇搞定美股投資★REITs新手篇｜簡單擁有租金被動收入★信貸眉角｜3招快速比較最低信貸利率★房仲話術集錦｜那些年我聽過的…★高CP值學習｜不到萬元學完五大房地產課程喜歡我的文字？歡迎加入粉專，每周更新我的生活理財學習▼房地產投資買房注意事項YoumayalsolikeVPN是什麼｜除...2022-08-09LG空氣清淨機評...2022-08-242022台北場地...2022-09-212022台中場地...2022-09-20黃金回收實測｜揭...2022-02-07澳洲買什麼？3大...2021-10-26小資的平價婚戒挑...2022-05-13iVT智勝科技評...2022-02-072commentsJuan2021-10-16-9:27下午整理的非常詳盡的文章，謝謝你的分享！Reply卡爾2021-10-16-11:20下午不客氣Reply留言CancelReplySavemyname,email,andwebsiteinthisbrowserforthenexttimeIcomment.筆者嗨！我是卡爾~退役半導體耗材研發副理，熱愛理財的學習與分享，想用淺顯的文字幫助讀者理財。

人生第一本書「自動化理財」已出版，目前身兼「理財新手福利社版主」與「RICHARK房地產專欄編輯」，文章也曾受邀商業周刊、CMoney、股感、早安樂活轉載。

聯絡mail：[email protected]。

理財新手福利社我出書了!聯絡我聯絡表單留下您的聯絡資訊與問題，我將儘快回覆您~稱呼*Email*想告訴我的訊息*送出讀者專屬福利１讀者專屬福利２掃描發票賺錢APP填問卷賺錢輕鬆比較哪張信用卡最划算交易全球外匯/黃金/原油/指數線上英文免費試聽ReadalsoxiVT智勝科技評...2022-02-07VPN是什麼｜除...2022-08-09小資的平價婚戒挑...2022-05-13