房市快撐不住，誰來開降價第一槍？反轉日就看「這一天」

2022年是房地產最混沌的一年。

房仲業人士紛紛搖頭說：「實在看不懂」，利空多到數不清、灰犀牛一隻隻出現，為何房價就是跌不下來？現在，市場都在等誰 ... ESG遠見|華人精英論壇|城市學|健康遠見|遠見行動誌|電子報|註冊|登入為提供您更多優質的內容，本網站使用cookies分析技術。

若繼續閱覽本網站內容，即表示您同意我們使用cookies，關於更多cookies資訊請閱讀我們的隱私權政策。

我了解關閉首頁金融理財房地產房市快撐不住，誰來開降價第一槍？反轉日就看「這一天」文/彭杏珠   2022-10-03瀏覽數50,850+圖／現在，房市市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。

陳之俊攝2022年是房地產最混沌的一年。

房仲業人士紛紛搖頭說：「實在看不懂」，利空多到數不清、灰犀牛一隻隻出現，為何房價就是跌不下來？現在，市場都在等誰先撐不住、開出「價降」第一槍。

而「這一天」將是第一個觀察點，只要預售屋賣壓出籠、買氣跟不上，就是房市反轉的時刻。

2020年，新冠疫情席卷全球，各國經濟幾乎熄火，台灣卻異軍突起，不僅出口訂單滿手、熱錢也大量湧入台股，連帶讓房市強強滾，導致過去基期低的中南部市場受到投資客青睞，房價一飛衝天。

但，「高房價」卻讓政府如芒刺在背，內政部、央行只好聯手打炒房。

從房地合一2.0、三次升息、存款準備率調升一碼，導致貸款成數變少，被視為對房貸族「抽銀根」。

8月2日晚間10點多，美國眾議院議長裴洛西（NancyPelosi）抵達台灣，竟意外點燃第二次的台海危機；台股也跟著熄火了，今年以來加權指數從最高至最低，大跌5346點；9月17、18日，花東發生大地震，「這麼多利空消息撲面而來，以前只要發生兩、三項，房價就下滑了，這次竟然是量縮、價卻不跌，」真的跌破《住展雜誌》研發長何世昌的眼鏡。

圖／今年利空消息撲面而來，房價卻仍然不跌。

蘇義傑攝今年的成交量確實逐月萎縮、買氣也不若去年旺盛。

根據住商機構企畫研究室統計旗下加盟店9月的成交業績，發現全台成交金額與去年同期相比，減少32.9％。

六都全部負成長，台北30.1％、新北32.2％、桃園36.3％、台中29.0％、台南23.0％，高雄衰退幅度最高達42.9％。

按理說，價量呈連動關係，但台灣的房價卻是鐵板一塊，絲毫不受影響，到底是怎麼回事？何世昌跟住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨，最終將矛頭指向房地合一2.0重稅制的「閉鎖期」。

將時空拉回2016年。

當時，政府執行「房地合一稅」1.0，民眾對新制頗多疑慮，導致預售屋賣壓沉重，當房市發生第一張骨牌效應時，確實引發消費者恐慌，這也是近10年來，民眾記憶最深刻的一次「房價反轉」。

延伸閱讀專家：若升息方向不變，全球平均房價恐釀負成長台灣房地產不是單純住辦需求，已變成「金融商品」但，隨著「房地合一稅」1.0的殺傷力遞減，房市又迎來新的主升段，從此驚驚漲，似乎看不到盡頭。

尤其，從2021年起，中南部房市利多頻傳，單價屢創新高。

政府不得不下重手、打炒房。

鑑於「房地合一稅」1.0已無法遏止投資熱錢，遂於去年7月1日起推出2.0版，交易出售2016年1月1日以後取得的房地，就適用房地合一稅2.0的規定。

持有2年內出售課45％的稅；持有逾2年、未滿5年課35％的稅。

何世昌說，投資客為避免繳交重稅，將房子鎖住了，但市場一直有固定的自住剛性需求，當貨源變少、需求不變時，很容易就被消化掉，所以價格跌不下來。

加上實價登錄後，賣方看到價格沒有動，更不可能低價賣出。

以2003至2013年的前一波房市大多頭為例，平均買賣移轉棟數是39.1萬棟；2018房市又開始復甦至2021年，平均買賣移轉棟數是31.3萬棟，這兩波多頭的成交量，每一年平均落差達7.8萬棟。

圖／房地合一稅影響力減弱後，房價不斷攀升。

示意圖。

UnsplashbyLisanto李奕良換言之，自從房地合一稅上路後，因市場賣壓、籌碼被鎖住了，所以只要少少的需求，就能將房價撐起來，房市才會出現量低價漲的態勢。

這也難怪政府火力全開打炒房，房價還是跌不下來，就是拉長閉鎖期的房地合一稅2.0所造成的。

業內人士說，政府這次真的打錯算盤了，閉鎖期愈長只會助長房價。

以紐西蘭、日本為例，房屋交易課重稅後，房價不降反漲，台灣也發生同樣的狀況。

最可怕的是，台灣的房地產已變成「金融商品」，資產族擔心財富縮水，將現金停泊在不動產上面，以確保財富不貶值。

徐佳馨說，當房子不再只是純住辦用途，而是金錢遊戲時，就很難掌控房價的漲跌了。

延伸閱讀房市多殺多？專家：房市泡沫猶如倒啤酒專家都無法精準預估，消費者還是謹慎小心為宜今年11月26日選舉過後，會出現「房價反轉」的第一個觀察點，就是預售屋市場。

根據市調機構591的新建案統計，全台928檔期飆出超過8000億的推案巨量，是591從2017年統計以來的最大量。

多數入以為這是強心劑，顯示房市還存有榮景。

但業界卻認為這並非好徵兆，反而感受到一股的涼意。

何世昌說，很多的928檔期是因疫情而遞延的建案，迫於時程不得不推出，不能看絕對數據而判斷建商看好景氣而大爆量。

還有很多指標型大案延遲至12月推出，這才是要謹慎觀察的。

假設「九合一」選後沒有行情，加上春節是房市淡季，低迷買氣仍一直延續著。

此時，手中擁有大量預售屋的建商迫於資金周轉壓力，恐會大量倒貨，明年3、4月將是重要轉折，房價跌不跌就要看這個時間點。

「房價下滑只欠最後一道東風，就是賣壓，」何世昌說。

圖／專家認為年底選舉過後，會出現第一個房價反轉的觀察點，即預售屋市場。

示意圖。

取自shutterstock徐佳馨附和表示，沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。

就看誰挺不住資金周轉壓力，開出房市反轉的第一槍，明年確實會出現價格修正的問題，有自住需求的民眾，最好能先詢問銀行的鑑價行情，假設銀行鑑價比自己預期的好，顯示這間房子在銀行心目中是抗跌的，可以貸到比較高的成數、並提升房子的保值性。

當台灣的房市已變成投資的金融商品時，徐佳馨再次呼籲，連專家都無法精準判斷市場走向時，消費者還是謹慎小心為宜。

延伸閱讀預售屋實價登錄滿一年，台北百萬房價回不去！誰給建商勇氣？購屋族約1/4房貸近千萬：最擔心的10件事，這項遙遙領先數位專題▍數位專題日本好久不見，哇～你變了！現在的日本令人感到既熟悉又陌生，就像新房子矗立在舊建築中，新潮流沖刷既有現實。

先進與傳統並存，同時也有讓外國人訝異的老舊。

夾雜在新舊之間的變動日本，還會是令人嚮往的理想社會嗎？房價買房房地合一稅熱門文章1陳亞蘭「女扮男裝」奪下視帝、謝盈萱榮登視后！金鐘57完整得獎名單看這裡2楊應超獨家解讀《晶片戰爭》／中國十年內做不出高階半導體晶片？（下）3中共20大》李克強被習近平「提前退休」？胡錦濤疑非自願被帶出場4平均月投保薪資怎麼算？勞保老年給付5大QA一次看懂5楊應超獨家解讀《晶片戰爭》／中國十年內做不出高階半導體晶片？（上）熱門快訊全球前10大零售商轉型成功關鍵免費》新醫學革命基因治療論壇淨零有你，立即報名，參與有禮碳費恐逾300元？了解更多減碳模範生水泥業發展碳捕捉數位專輯當月期刊2022年10月號台灣防疫從榮耀、破口走到洩洪？公衛專家邱淑媞揭三大迷思2022《遠見》縣市競爭力調查方法說明放眼電動車大未來！造局者宣明智：「只是一直快樂的活」購買訂閱目錄2022年9月號獨家專訪〉台灣成拜習會焦點，卜睿哲：美、中持續對立將傷害台灣圍台軍演下的台商/禁運制裁黑名單，開啟「潘朵拉盒子」只差一步台灣新藥之光！首家本土藥廠將療癌新法寫入中國藥典購買訂閱目錄2022年8月號才救活慘賠百億的陽明海運，鐵血董座謝志堅卻在最好時刻、華麗轉身？海運會重現2009年崩跌？航商自保「關鍵40%」！保瑞從門外漢變身「製藥獲利王」全憑這秘訣購買訂閱目錄最新出版2023研究所指南抗通膨投資攻略一本通經濟寒冬、疫情打擊、通膨升息，全球資本市場迎來一波熊市…心慌慌的你該怎麼辦?遠見以「抗通膨投資攻略一本通」為題，邀請六位大神：市場先生、雷浩斯、財女Jenny2022大學暨技職入學指南2022年，對學生、家長和老師來說，都是無所適從的新起點。

首先，新制考招上路，考科項目、題目內容、採計科目均大換血。

國家新政策也連番上陣，「半導體學院」「國際金70位領袖預見永續新未來華人社會最高規格的年度盛會本專刊記錄了第19屆高峰會的論壇精華內容，是70位與會貴賓的思想結晶、參與盛會者的美好回憶，也是未能參與者的最佳跨年讀物。

在這202全民拚運動打造健康好習慣2020年奧運會落幕，台灣選手贏得史上最佳獎牌表現——2金、4銀、6銅，不僅成就了個人，也掀起一股全民運動熱潮。

本期運動特刊談如何借力使力為運動風潮推波助瀾，帶看此文章的人也看了...購屋族約1/4房貸近千萬：最擔心的10件事，這項遙遙領先Q4預售屋爆8000億天量，房價將走跌？胡偉良提出4點觀察習近平是打破常規的戰術大師！陸克文：3種災難方能阻他連任陳亞蘭「女扮男裝」奪下視帝、謝盈萱榮登視后！金鐘57完整得獎名單看這裡職場就像上演「西遊記」，你碰過唐三藏、孫悟空還是豬八戒？陳亞蘭「女扮男裝」奪下視帝、謝盈萱榮登視后！金鐘57完整得獎名單看這裡平均月投保薪資怎麼算？勞保老年給付5大QA一次看懂遠見電子報每週接收國際、財經、科技、教育報導幫助您快速掌握趨勢訂閱加入LINE按讚粉絲專頁訂閱YoutubeGoogle新聞追蹤我們IG