準退休族買房留意貸款年限- 工商時報

而倘若銀行的條件訂得較為嚴格，甚至直接以65歲、70歲作為衡量貸款年限的門檻的話，這類年紀已到了「準退休族」的民眾想要買房，銀行願意放行的借款年限， ... 首頁理財講堂準退休族買房留意貸款年限 準退休族買房留意貸款年限 工商時報朱漢崙 2021.04.25 準退休族要理財或是置產，需要注意留意貸款。

圖／本報資料照片 準退休族要理財或是置產，買房仍然蔚為主流，除國人「有土斯有財」的觀念仍根深柢固之外，買不動產仍被國人視為保值性最強的理財方式，再加上隨職場經歷的增加、所得的累積，通常50歲以上準退休族的買房財力，會比起剛出職場或是在職場上沒幾年歷練的年輕人要強得多。

但這不代表這些準退休族所取得的貸款條件絕對優於年輕人，對此不少銀行主管不約而同指出，最大原因在於距離退休的時限。

對於所謂的退休年紀，除了公家部門幾乎都訂在65歲，因此成為眾多銀行比較衡量的共同基準之外，也有不少銀行採取更為彈性的作法，把年齡對貸款年限影響的門檻，放大到75歲。

例如，兆豐銀主管即指出，目前在貸款年限上，是採取較為彈性的作法，借款年紀加上貸款年限，不得大於75歲。

換言之，倘若是55歲來借款，那麼依照兆豐銀的條件，其最長的貸款年期就是20年，不能再繼續放大到30年。

而倘若銀行的條件訂得較為嚴格，甚至直接以65歲、70歲作為衡量貸款年限的門檻的話，這類年紀已到了「準退休族」的民眾想要買房，銀行願意放行的借款年限，恐怕連15年都不到。

對貸款年限的長短，銀行主管指出，最大的影響就在於借款人的每月還款負擔，但借款人往往會忽略在年紀上的限制，因此以其目前的每月薪資所得財力，以借款年期20、30年，來設算可購屋的房價，尤其是因此想買高總價的準退休族民眾不在少數，然而最後卻在「貸款年限」這個部分失算，因為銀行經常評估之後在貸款年限上比起借款人原先的預期大為「縮水」。

例如，可能該借款戶認為可一借30年，但銀行最後頂多僅願意放行15年，甚至十年，而當借款時限縮短之後，每期這類準退休族所要攤銷的本息，根本已超過其每月所能負擔的範圍，亦不符合銀行在借款戶每月所得負債比上的要求。

也因此銀行業者特別提醒想要買房的準退休族，最好先來跟銀行詢問關於年紀和借款年限相對應的作法、規定，同時在借款年限變數不確定之下，不宜買高價房，以避免屆時先成交但卻無法取得足夠的貸款，反而賠了夫人又折兵。

幫子女出自備款贈與免稅額要注意 55歲左右的準退休族買房，除了夫妻自住之外，銀行對此觀察，其實大部分是為子女置產，尤其是已成年的子女，此時準退休族在買房時，就直接以子女的名義購買，之後直接以子女作為房貸借款人，對於這類情況，銀行業者指出，在成數上由於子女多半20出頭，因此借款年限適用30年沒問題，但此時準退休族要留意的，則是在為子女出「自備款」時的贈與稅問題。

銀行主管表示，這些準退休族買房，通常有三種情況，一種是子女都搬出去了，剩二夫妻，想要換小一點的房子，另一種則是純為子女置產買新房子，不與子女同住，第三種則是把房子小換大，準備子女結婚之後一起同住。

其中，第二種或第三種，來向銀行申請貸款的情況較多，尤其是第二種，為子女置產的同時，由子女作借款人，也等於要求子女「存錢」，把錢省下來繳房貸；至於第三種若與子女同住，名義上是由子女出面作借款人，但實際上出錢繳房貸的卻是身為準退休族的父母，但因為是由子女作借款人，因此貸款年限可拉長到30年，甚至40年，每月本息攤還負擔因此少很多。

銀行業者對此進而分析，贈與稅的問題，在買中古屋及買預售屋，各有要留意的地方。

一般而言，買中古屋由於採「一次付清」的方式，因此會一次性的集中在同一年度，通常因此就特別必須留心贈與免稅額的上限，目前對此是採取父與母一年各220萬贈與免稅額度，兩人合計一年上限共為440萬元。

倘若以向銀行取得七成的借款成數來換算，那麼此時父母在一年免稅額度440萬的限制之下，能為子女購置的房屋總價，約在1,500萬元以內，而倘若是以八成的成數來設算，則在免稅額度的加持下，可買的房屋總價大約在2,200萬元左右。

而倘若是買預售屋的話，由於預售屋有頭期款、工程款、尾款等不同的自備款繳款時段，因此，可為想買房給子女的父母，在出自備款時分散贈與額度，因此在贈與免稅額度之內可買房的總價彈性也更大。

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