賣厝阿明／凶宅？怎麼認定？ - 房地產

凶宅在法律上並無明確的定義，一般來說死亡可分為自然死亡及非自然死亡，自然死亡屬於因病壽終正寢，在風情習俗上一般較不忌諱；但若是非自然死亡的事件（ ... 親愛的網友：為確保您享有最佳的瀏覽體驗，建議您提升您的IE瀏覽器至最新版本，感謝您的配合。

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依據民國九十七年間內政部所發布的一個函釋，將凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。

」針對內政部對於凶宅定義，所衍生的疑慮：時間：內政部函釋，所謂的「凶宅」僅限於賣方產權持有期間。

因此有不肖人士發明出「洗凶宅」的投機行為，凶宅若幾經轉手，住戶、保全換人，時間一久很難查出來，將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。

民間認知：一般來說，社會上普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅，且是「一日凶宅，終生凶宅」，並沒有時間的侷限。

範圍：跳樓自殺是近年造成凶宅最常見的原因之一，也最容易引發爭議。

爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺，則持有露臺的那一戶算不算凶宅？內政部函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅，而如果是約定專用部分，則不符合內政部凶宅的定義。

社會大眾普遍認為「如果人橫死在N樓，那麼N樓就理所當然也是凶宅！」，對於凶宅範圍的見解，內政部的函釋顯然與社會一般的觀念脫節。

原因：內政部函釋定義凶宅為曾發生兇殺或自殺死亡，但不包括自然死亡及意外死亡。

案例一：獨居老人因病壽終正寢但無人發現,經過數月才被人發現陳屍家中，雖然是屬於自然死亡事件，但是因發生時間過長，在不動產市場交易上已被認定為凶宅，影響購買意願。

案例二：屋內有人一氧化碳中毒死亡，算不算「凶宅」?不算！引述依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義，此種情形並不在「凶宅」認定範圍。

案例三：竊賊進入屋內被屋主發現，屋主與竊賊扭打至屋外，卻不慎被刺死陳屍屋外，算不算「凶宅」?雖然屋主是因第三人之犯罪行為致死,但是陳屍地點不在屋內，依內政部不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍屋外，此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。

在實務上凶宅的認定，應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量。

內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則，並不具有拘束法官的效力，因此僅供法官裁判時參考的資料而已，所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸，法官握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。

內政部地政司在二零一五年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，新增房仲有調查凶宅之責任和義務。

如屋主未誠實告知，該屋有發生過兇殺或自殺致死案件，買方可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保以解除契約或尋求賠償。

圖片授權／《賣厝阿明》facebook文章授權來源：《賣厝阿明》官網影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube賣厝阿明賣厝阿明小檔案： 創作團隊：賣厝阿明知識+ 執行長：李國興 著作：《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專：「賣厝阿明」 臉書社團：「買房知識家」 官方網站：www.54aming.com分享給好友加入udn分享分享分享留言列印A-A+相關新聞風水世家／容易被反光照射就屬「反光煞」小撇步可化解全台百件建案採用（上）：特殊工法有效提升不動產正面估值與效益賣厝阿明／請仲介賣房委託銷售契約書作為授權依據591地產小學堂／買房子要不要加車位？調查顯示9成民眾這麼說賣厝阿明／房客NG（dead）房子裏，房東應該怎麼辦？張旭嵐／房貸壓力山大購屋族該出手還是攤手？賣厝阿明／租金補貼專案無法解決市場惡性競爭社會住宅才能治標治本風水世家／如何化解「地陷煞」？種植這一物可提升氣場能量「海砂屋」加速重建讓居住更安全、安心591地產小學堂／荷包君哭慘了6大地雷房難貸款房事辭典／繼承登記挑選高樓層最應注意的兩大事項風水世家／遇「剪刀煞」怎麼辦？放一樣物品可化解591地產小學堂／唬爛話術大公開揭露建案廣告陷阱房事辭典／馬路屬公設用地不可私自停車、放雜物佔用選購「中古屋」、「成屋」，有哪些地方該注意？賣厝阿明／我買的中古房快要交屋了，想自己驗屋可以嗎？張旭嵐／20？30？40？你選擇怎樣的房貸人生591地產小學堂／最爽的居家上班空間？這六種格局激推賣厝阿明／工業區裡為什麼可以有住宅和商店？3要點一目了然張旭嵐／升升不息購屋族的算盤該怎麼打？建築產業面臨環境永續議題該如何進行改變？賣厝阿明／社區店面生意太好影響安寧住戶可以舉報管委會處理嗎？「實價登錄2.0」上路10月房價不減反升591地產小學堂／新莊夯什麼？副都心、頭前、塭仔圳熱門重劃區大PK賣厝阿明／四種合資買房的登記方式帶你一次搞懂工安意外頻傳拆除施工規範不可便宜行事張旭嵐／靠「智慧」與病毒共存？疫後兩年的居家微變化賣厝阿明／為什麼代書跟我收了代書費，還要再預收規費呢？591地產小學堂／惡鄰居行為大票選！這一項最顧人怨賣厝阿明／房客不繳房租、水電及管理費該怎麼辦？面臨隨時可能發生的「海溝型地震」民眾買房該如何挑耐震建築？賣厝阿明／買房子該自己驗屋還是找驗屋公司幫忙驗屋呢？張旭嵐／兒童居家安全六大裝潢防備原則591地產小學堂／千萬元內買北市？動動手指簡單搜尋熱門社區排行賣厝阿明／前房客「借」戶口登記會有什麼麻煩嗎？自己的房子自己蓋！如何成立「都市更新會」？張旭嵐／買房好難何時是人生最佳買房時區？賣厝阿明／想買房但是貸款還沒辦理，該怎麼辦？張旭嵐／購屋族哭哭！升息之後現在能買房嗎？591地產小學堂／殺價女王是妳？藝人丫頭買房4招砍價千萬賣厝阿明／我想把房子賣了，但是房客不搬我該怎麼辦？看更多內容熱門文章名人找個家／總經理上菜！唐玉書汐止別墅月月宴客名人找個家／愛莉莎莎開箱第二間房3房2廳大格局網喊：羨慕！591地產小學堂／買房子要不要加車位？調查顯示9成民眾這麼說全台百件建案採用（上）：特殊工法有效提升不動產正面估值與效益賣厝阿明／請仲介賣房委託銷售契約書作為授權依據名人找個家／尤昭文十年才出手房事辭典／繼承登記賣厝阿明／房客NG（dead）房子裏，房東應該怎麼辦？張旭嵐／房貸壓力山大購屋族該出手還是攤手？張旭嵐／回不去了！從裝潢看房價小資族的時代眼淚名人找個家／關之琳窩豪宅防疫客廳大到「遛2隻愛犬散步」名人找個家／李文勝重居家感受名人找個家／TVBS主持人錢子住內湖千萬地上權自用出租兩相宜賣厝阿明／租金補貼專案無法解決市場惡性競爭社會住宅才能治標治本「海砂屋」加速重建讓居住更安全、安心名人找個家／鄭俊杰重脫手性名人找個家／曾東茂有三大心法風水世家／容易被反光照射就屬「反光煞」小撇步可化解風水世家／如何化解「地陷煞」？種植這一物可提升氣場能量591地產小學堂／荷包君哭慘了6大地雷房難貸款名人找個家／女神曾莞婷開箱8500萬豪宅內部豪奢陳設只缺男主人看更多內容贊助廣告商品推薦留言57013441009熱門文章愛山林董座點名4區恐泡沫直言：房子拿來住不是拿來炒網友驚呆青埔「國家大院」出現謎之裂縫建商回應了一周離家5天該關總電源嗎？過來人曝「這電器」是關鍵：小心賠不完房仲怕遇到公務員「看高價物件又買不起」網反轟：眼界太低顏炳立：資金退潮膽破了、下半年房價易跌難漲　關注udnudnfacebook加入udnlineudnNewsAPP最新文章北市實登竟有土地一坪3萬原來是這種地老屋改造現代宅輕古典浪漫主視覺ParadowskiStudio將現代主義與復古調性融合！軟裝搭配妥貼的波蘭私人宅邸在海邊！迎向盛夏前進無垠大海設計逛大街／展開一場古今人文之旅——探訪藝術秘境刊登網站廣告︱網站總覽︱FAQ‧客服︱新聞授權︱服務條款‧著作權‧隱私權聲明︱聯合報系︱訂報紙︱關於我們︱招募夥伴聯合線上公司著作權所有©udn.comAllRightsReserved.Top