房屋漏水法律戰：律師教你自保六步驟

公寓大廈房屋漏水法律，保護自己六步驟：：（一）證據蒐集（二）原因調查（三）保全證據（四）請求修繕（五）提起訴訟（六）攻擊防禦； ... 常明法律觀點 台大律師教你贏的策略 成功實績 房地產紛爭解決方案 家庭紛爭及財富傳承 刑事案件還魂丹 民事案件大補帖 企業法遵百寶箱 關於我們 常明國際法律事務所 線上預約 首頁 跳至主要內容 FacebookiconFacebookLINEiconLine 公寓大廈房屋漏水，保護自己六步驟：（一）證據蒐集（二）原因調查（三）保全證據（四）請求修繕（五）提起訴訟（六）攻擊防禦直接向專業律師求助 文／林怡君律師 【案例事實】Ａ君係某公寓大廈五樓的區分所有權人，將房屋出租給小正，不料某日小正突然反映客廳天花板及牆面出現滲漏水，請求Ａ君處理，Ａ君立刻找六樓的區權人Ｂ君協調，但Ａ君鼓起勇氣按下六樓的電鈴後，赫然發現Ｂ君已將其六樓房屋隔成套房準備分租，並表示五樓漏水與其無關，拒絕Ａ君進入，並悍然拒絕處理漏水問題，Ａ君不知應如何是好，請教房屋漏水法律問題？ 內容目錄 隱藏 一、自保六步驟 二、索賠五項目 三、漏水誰負責？因「漏水原因」而異 四、住戶可否拒絕進入房屋維護、修繕？ 五、若樓上住戶拒絕進入，怎麼辦？ 六、公寓大廈房屋漏水法律規定 🏆常明律師怎麼說？ 💖分享讓更多人知道 一、自保六步驟 公寓大廈漏水法律戰 證據蒐集以拍照、攝影等方式記錄現場漏水狀況，如因漏水而有家具、裝潢、電器維修、重置而有所支出，亦應保留相關單據。

原因調查請專業人士查明漏水原因，釐清責任歸屬。

保全證據如有事證蒐集之困難或就責任歸屬仍有爭議，可向法院聲請保全證據。

民事訴訟法第368條第1項規定：「證據有滅失或礙難使用之虞，或經他造同意者，得向法院聲請保全；就確定事、物之現狀有法律上利益並有必要時，亦得聲請為鑑定、勘驗或保全書證。

」請求修繕寄發存證信函或律師函請負有修繕責任之人負責修繕，回復至不漏水之狀態。

提起訴訟如該負有修繕責任之人仍拒絕修繕，可向法院起訴請求其盡修繕義務，如在起訴前已修繕完成，則可請求賠償修繕費用，如因漏水而受有其他損失，亦得一併請求賠償。

攻擊防禦訴訟中，可向法院聲請現場履勘、專家鑑定以查明漏水原因。

惟如於訴訟前即已先行修繕完成，可提出專家書面報告、請抓漏師傅到庭作證及提供相關照片等證據資料，保障自身權益。

　如果不想訴訟我還可以怎麼辦？延伸閱讀：《民事糾紛解決方法？和解協議書、調解、法院訴訟》 二、索賠五項目 工程費用抓漏修復工程費用，應以估價單、契約書、收費單據為依據。

財物損失如房屋裝潢、傢俱修復費用，但應扣除折舊。

其他損害如：「另行租屋所生之租金支出」、「相當於租金之損害金額」、「搬家費用」、「因漏水而無法出租之租金損失」（如本案例事實五樓區權人Ａ君因漏水而無法續將房屋出租予小正之租金損失）等。

精神慰撫金限於「情節重大」情形。

訴訟費用聲明「訴訟費用由被告負擔」。

三、漏水誰負責？因「漏水原因」而異 排水管路支管與排水主幹管接頭鬆脫漏水位置在管道間，屬於共用部分，應由管委會負責修繕、管理、維護，費用由公共基金支出，或全體區權人依比例分擔之。

樓上專有部分之管線破裂樓上區權人就其專有部分的管線有負責修繕、管理、維護之義務。

故若因樓上專有部分管線（如衛浴牆壁內埋設之專用管線支管）破裂，應由樓上區權人負責修繕。

共同壁及樓地板間管線破裂應區分是否係「可歸責於某一方」如係「不能歸責某方之事由（如管線自然老化等）」，應由共同壁雙方或樓地板上下方之區權人共同分擔修繕費用；但若「可歸責某方」（如因隔套房而更換馬桶、變更衛浴位置等施工不慎而導致水管破裂），則應由該進行工程之一方負責修繕。

樓上浴廁防水措施因年久失效浴廁防水措施屬於區權人之專有部分，就專有部分有負責修繕、管理、維護之義務。

樓上浴廁防水措施因年久失效，自應由樓上區權人負責重作防水處理，以回復為不漏水之狀態。

頂樓、走廊或其他共用部分功能失效管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕，共用部分（如屋頂、走廊等）有管線阻塞、防水層失效等問題而導致漏水，應由管委會負責修繕，此筆費用應由公共基金或全體區權人依比例分擔之。

四、住戶可否拒絕進入房屋維護、修繕？ 不行。

　法律依據公寓大廈管理條例第6條：「住戶應遵守下列事項：二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

」 五、若樓上住戶拒絕進入，怎麼辦？ 方法１請管委會協調。

方法２請主管機關裁罰。

主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。

裁罰範圍：新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰，得連續處罰。

裁罰依據：公寓大廈管理條例第47條規定。

方法３向法院起訴請求。

六、公寓大廈房屋漏水法律規定 公寓大廈管理條例第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

」公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規者，從其規定。

」公寓大廈管理條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

」民法第191條第1項：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。

」 🏆常明律師怎麼說？ 千金買厝，萬金買厝邊，集合住宅遇上漏水問題時經常會衍生糾紛，法律固然可以保護懂法之人，但在前期的證據保全實不可不慎，事前有越充足的準備，就越可以保障自己的權利，如果真的不幸遇上問題，千萬不要忘了本文分享的「保護自己六步驟」和「請求賠償五項目」，在問題發生的前端盡快解決，以免損害不斷擴大。

加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。

需要進一步的資訊嗎？跟專業的律師聊聊吧！相信專業，勇於改變 立即預約諮詢 💖分享讓更多人知道 文章導覽 共有人間的分管契約及拆屋還地請求權常明律師教你打贏離婚官司：離婚、小孩、錢 在〈房屋漏水法律戰：律師教你自保六步驟〉中有5則留言 買二手屋頂樓28年驗屋（尚未交屋）打開輕隔間發現天花板有一處滲漏水橫和白樺現象我可以和房仲如何求償? 回覆 您好，住在大樓請問因為管道間漏水導致壁癌，需要重新油漆的相關費用可以和管委會求償嗎? 回覆 您好，請問有存證信函的範本嗎？ 我這邊是樓上漏水，都是自住宅。

回覆 您好： 購新屋(15樓)入住一年後，發現漏水現象，客廳地板與浴室受到影響，因房子仍在保固內，建商有協助處理，但是工程時間太長，一下子發現陽台影響、一下子懷疑馬桶，後來找到原因是浴室牆壁水管變形。

這段期間施工聲、 回覆 您好，入住新屋，發現漏水現象，因房子仍在保固內，建商有協助處理，但是工程時間長，一下子發現陽台影響、 一下子懷疑馬桶，後來找到原因是浴室牆壁水管變形。

這段期間施工聲、睡客廳、被迫留在家監工不得外出等壓力，可要求精神與損失賠償嗎？ 謝謝 回覆 我要留言 取消回覆  x Linex x x x Facebookx x 江湖救急，緊急來電x台北律師台中律師高雄律師 x ContactusxSubmitEmailisincorrectThankyouforyourmessage!