何為凶宅?如何定義? - 郭彥廷地政士事務所

3、型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡。

... 賠償告訴，屋主B提出內政部97年7月函文解釋，曾發生凶殺或自殺死亡才算凶宅，這些非自然死亡事故也不是在 ... 關閉廣告 郭彥廷地政士事務所 跳到主文 免費諮詢，歡迎來電討論，不動產買賣、遺產、贈與貸款優惠、債務規劃、陽台補登、離婚辦理、二等親買賣、第一次登記、土地使用變更、農地變更、土地容許使用，提供地政業務諮詢、常見節稅問題以及法律常識。

郭彥廷地政士，電話0928-521-813，LINEID:@vlk9953l 部落格全站分類：社團組織 相簿 部落格 留言 名片 Apr11Wed201811:20 何為凶宅?如何定義? 「凶宅」乃屬一般民間用語，其內涵與範圍因人而異，對於個人所產生之心理影響程度亦有所不同，且判斷一房屋是否為「凶宅」，須考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內」為必備要件，故現行法令對於凶宅並未明確定義與規範。

  內政部在民國97年7月發布一個函釋，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)(案例三)在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。

」換句話說，依據內政部的見解，要構成凶宅，有三個要件：   1、時間：賣方產權持有期間內發生。

2、空間：在專有部分發生。

3、型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡。

(案例一打臉)   「凶宅」因涉及個人隱私與資料保密，目前尚無法令予以定義與規範，亦無政府公開資訊可供查詢。

  但是內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項載有「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，其主要目的是希望仲介業者於接受委託時，要求委託人（賣方）據實填載，並於說明欄內詳實敘明經過情形，以供買方判斷是否購買之參考，但該契約書範本係屬一種「行政指導」，並無強制規範之效力。

  現今部分法院也已認為，是否屬於凶宅已經成為房屋交易之重要資訊，並影響交易價值甚鉅，賣方或仲介業者應負有告知的義務。

如未告知，應屬交易上之重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。

但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過，查證並非困難的話，因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易，一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄，所以可能就會被認定解除契約會顯失公平，而僅能減少價金。

    案例一、意外致死事故也影響交易價格 A花500萬元買中古屋，事後發現有人意外(因一氧化碳中毒)死在屋內，不甘沒被告知買到「凶宅」，提起損害賠償告訴，屋主B提出內政部97年7月函文解釋，曾發生凶殺或自殺死亡才算凶宅，這些非自然死亡事故也不是在她持有產權期間發生，因此房屋不算「凶宅」，楊女也從未當面詢問，當然不必主動告知。

桃園地院認為，凶宅並沒有法律或實務上的明確定義，內政部的函釋見解對法院裁判沒有拘束力，這個案子爭執的關鍵，在於「意外致死事故」是否影響交易價格，而不是房子能否認定成凶宅。

換言之法官認為重點不在凶宅如何定義，只要死亡案讓住戶嫌惡、會影響交易價格就要告知，判屋主全數賠償。

  案例二、刻意隱瞞凶宅，判買賣契約解除 A去年以500萬元，買下土城區一戶七樓房屋，入住後才從鄰居處得知五年前屋內有人燒炭自殺，屋主B因此低價求售，前手C買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給她。

A嚇得馬上搬家並訴請解約退款。

新北地院認定該屋確屬凶宅，判決解約，賣方應全額退還500萬屋款。

  案例三、母跳樓亡租屋處變凶宅屋主求償兒女判賠73萬 A在B租屋處跳樓自殺身亡，致房子變成凶宅，屋主因乏人問津無法脫手，向B和A兒女索賠房價損失，法官認為案發時B不在場，無過失責任免賠，但死者A子女未辦理拋棄繼承，所以須連帶賠償房價損失七十三萬元，全案定讞。

雲林地院審理時，根據不動產估價師聯合會鑑定，黃姓屋主的房價原為四百六十四萬餘元，變凶宅後，房價跌到三百九十一萬餘元，少了七十三萬元。

一審法官認為，A自殺當天，B並未在場，沒有過失責任，因此免負賠償責任。

A兒女雖以A跳樓墜落在屋外死亡，不應認定為凶宅為由，上訴二審，台南高分院根據內政部凶宅定義函釋，房屋是否為凶宅，應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素，因此仍認定該屋為凶宅，並駁回上訴，全案定讞。

  案例四、頂樓加蓋燒死人頂樓不算兇宅 A前年買了一戶五樓公寓的五樓，後來才知頂樓加蓋曾發生火警燒死三個人，A認為自己買到凶宅，控告仲介及前屋主並未告知涉嫌詐欺，但檢方調查後認為，張買的是五樓，縱使當時頂樓加蓋是由五樓住戶使用，也不能算凶宅，因此將全案不起訴。

    最好的方式：不要為了房價而隱瞞事實，買方再三跟仲介和屋主確認並請他們在現況說明書簽名。

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