花小錢保住血汗錢履約保證大揭祕 - 鉅亨

履保流程. 無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保，運作流程大同小異。

以下是履保流程圖解。

簽約：簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣 ... 1追蹤頭條總覽人氣台股國際股陸港股理財區塊鏈外匯期貨房產消費雜誌新視界專題研報cnPOSTHello,鉅亨會員登入我的購買新聞追蹤行情自選投資駕訓班0雜誌花小錢保住血汗錢履約保證大揭祕鉅亨台北資料中心2018/07/3011:34facebookcommentFONTSIZEICONPRINT 【文/住展雜誌】 買預售屋怕建商落跑，買新成屋不用怕？錯！最高安全守則，「成屋履約保證」絕不能少。

但履約保證流程會不會很複雜、要花費多少？其次，有了履約保證就真的安全、沒有問題嗎？其實背後大有學問喔。

一般民眾買預售屋，最怕遇到建商房子蓋一半落跑，買房積蓄血本無歸。

但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎？非也！ 近期以來，中古屋買賣詐騙案例頻傳，有的是假賣家坑買方，騙了訂金或頭期款就人間消失；有的是假買家訛詐賣方，只付頭期款，取得賣方信任後將房屋過戶，過戶後不付尾款，卻立刻將房屋拿去抵押貸款。

買新建案要認清履保類型 不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮，就連新建案也出現幾件爭議案例，例如北市萬華、桃園龜山等地，都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋，但卻無法交屋過戶。

上述消息揭露之後，民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。

但民眾多誤以為，只要是新建案就該有預售屋履約保證，但實際上建案若已是「成屋」（指興建完成並取得使用執照的房屋），就不適用預售屋履約保證。

換言之，如果某新成屋建案的業者，向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證，恐怕別有用心。

成屋履約保證是什麼？ 所以，即使買成屋也不見得百分百安全；若不想被騙走血汗錢，還是花點小錢作成屋履約保證（以下簡稱履保）。

所謂成屋履保，就是「不動產買賣價金信託」，說白話點，就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。

目前國內提供服務的機構，大致可分為銀行、建築經理公司（俗稱建經公司）、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。

三個系統最大的差異，在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保，專戶會進行信託，信託專戶屬於獨立財產，必須依契約約定，或買、賣雙方共同指示才能撥款。

但房仲系統提供的履保，有的有信託、有的則沒有信託。

若是未信託的專戶，雖然冠上履保的名稱，但實際上是一般帳戶，帳戶所有權為建經公司所有，帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用，民眾要特別注意。

履保流程 無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保，運作流程大同小異。

以下是履保流程圖解。

簽約：簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。

簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。

用印：需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本，賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。

完稅：買方完成銀行指定撥款手續，將房貸匯入信託專戶。

賣方繳清稅費，或可依契約從信託專戶扣繳稅費。

過戶：代書辦理完成產權移轉。

點交：買方取得不動產權狀、房屋鑰匙，並確認屋況無誤。

若有保留尾款，點交無誤後應將尾款匯入專戶中。

最後，雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。

結案：賣方確認售屋款項無誤。

收費標準比一比 不同系統所提供的履約保證，收費上會有所差異。

房仲旗下的建經公司，如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等，履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六，而費用由買、賣雙方各負擔一半。

以一間二千萬的房子為例，作履約保證要一萬二千元，買、賣雙方各自付六千元。

唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經，凡透過信義房屋仲介的物件，一概提供免費的履約保證服務，是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。

然而，該公司履保並非信託專戶，民眾需自行衡量利弊得失。

銀行或銀行參股的建經公司，收費落差較大，收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。

乍看之下，收取費率似乎較低，但銀行大多有設定最低收費，各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等，民眾還是得多多比較。

即使銀行履保會設定每筆最低收費，但與房仲旗下的建經公司相比，銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。

有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距，每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。

以華南銀行為例，一千萬以下的履保費率僅收萬分之五（但每筆最低收費為三千元），總價一千萬至三千萬則收萬分之四，總價愈高，則費率愈低。

若是總價超過一億以上，則費率有機會談到萬分之三以下。

履保收取費率的差異，除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外，「時間」也會影響到費率。

大多數履保的時間都設定為三個月，如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易，就得申請延長期限，那麼費率就會往上加。

房仲履保的爭議 履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障，按理說應該是有利而無害，不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評，其爭議主要源自於三個地方。

第一、「多一層保障還是多扒一層皮？」房仲公司每搓合一件成交，已收取總價百分之六的仲介費，而房仲旗下建經公司提供履約保證，又收取總價萬分之六費用，等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。

爭議的重點，在於仲介的義務是什麼？如果仲介只負責搓合，沒有其他義務，則額外收取履保費用算是合理。

但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成，而履保是保證交易不出槌的措施，則該費用就應該包括在仲介費裡，不應額外收取。

消基會就曾抨擊，房仲收取高額佣金，本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任，但如今買、賣雙方卻要另外付錢，實在太不合理。

第二、「履保專戶信託了沒？」不管是銀行或建經公司，履保專戶必需要信託，才能專款專用，保障買、賣雙方權益。

但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託，而是掛在公司名下，如有內控不良，遭到不肖人士挪用，將造成客戶損失。

因此，不管您選擇哪間公司的履保服務，一定要確保專戶有無信託！ 第三、「履保到底保障誰？」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託，專戶所有權是建經公司所有，建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。

以履保的精神而言，專戶內的錢應該要專款專用，拿來支付給賣方，但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前，就先從專戶中提走仲介費。

而房仲多聲稱契約中早已詳載規定，並不違法。

更有甚者，先前還曾發生買方因故反悔要中止交易，買方認為交易未完成，想取回履保專戶內的錢，卻發現金額短少，原來是建經公司已先扣除仲介費，最後只能鬧上法院。

諸如此類的情事，讓外界質疑履保到底是保障民眾？還是保障房仲？   別和人性對賭 民眾如果想避免發生上述情況，其實可以選擇銀行系統的履保，相對有保障，費用也較低。

若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保，或者建商不願作履保，民眾可以拒絕或去買其他房子。

履保是一個重要的保障機制，民眾既然花了上千萬買一間房子，不應為了節省數千元而不作履保，選擇賭運氣、與人性對賭。

若是賭輸了，那就因小失大了！ 本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「買哪更好賺？商辦投資新未來」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw謝謝！   來源：《住展雜誌》435期 更多精彩內容請至 《住展雜誌》 facebookcommentFONTSIZEICONPRINT!!熱門話題看更多日週月意見回饋我要投稿