隆磐專欄

危老重建Q&A · 一﹅經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

· 二﹅經結構安全性能評估結果 ... 大台中危老重建專家一隆磐建設 隆磐專欄 主頁 關於隆磐 危老案例 危老重建專區 自地自建專區 隆磐專欄 工程實績 隆磐小百科 文章分享 客戶洽詢 12/30/2021 危老重建Q&A 0評論 ReadNow   1.什麼是危老條例？促使老舊建物加速重建，提升建築安全與國民生活品質，中央爰推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱「危老條例」）2．我家可不可以「危老條例」申請重建？可適用「危老條例」申請重建之建築物，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關（文化局）指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者：一﹅經建築主管機關（都市發展局）依法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二﹅經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

三﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。

四﹅屋齡30年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。

3.依「危老條例」申請重建有何獎勵措施？享有「建築容積獎勵」﹅「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」等三項獎勵4.依「危老條例」申請重建，有無申請期限？重建計畫之申請，施行期限至116年5月31日止5.危老重建期間我要負擔多少錢嗎？我們已經協助許多地主危老重建期間零出資，重建後創造年金式被動收入，您可以和我們預約時間到我們公司，我們有許多實際案例與您分享6.可以到我們社區辦理住戶重建說明會嗎？當然可以！隆磐建設在台中推廣危老都更的區塊不遺餘力，深入各鄰里辦公室、老舊社區、個體戶大大小小舉辦200多場說明會 Share 0評論 11/1/2021 蓋房子一坪要多少錢！？ 0評論 ReadNow   當一個不起眼助理實習生的我，每天都會接一些超出我預期的詢問電話而且日復一日問的問題都類似，甚至一天出現好幾次，當公司大人們不在的時候，我只能硬著頭皮上。

　　排行第一最多的是問：現在蓋透天一坪多少錢？蓋大樓一坪多少錢？網路說很便宜啊？我要就是找那種最便宜的師傅！　　辦理危老自地自建，建材的好壞都是自己做主，你想多省就有多差，毛胚屋就夠便宜吧？而且用坪數計算價格是一般泥作師傅的估抓，比較專業的營造廠都要看建築施工圖估算表細算，誰都不想隨便抓個數字到時候再來追加預算吧？尤其現在板模工最缺全國揚起搶人大戰，有時候搶不到人你就算報開工也沒用。

　　如果硬要說個價格的話，舉個例子就說一般最最最普通的建案，在去年疫情剛開始還沒那麼缺工的情況下10萬左右應該能搞定，今年這個價格應該沒人理你，營造廠為能按時開工薪資不斷加碼，舉板模工為例前年大約萬元有找而今年幾乎成長到兩倍。

一方面疫情關係缺移工，另一方面台積電高薪搶工建廠房，而且我們這代年輕人都不願意吃苦（metoo），所以鋼筋、泥作、板模、水電、焊接等專業師傅們都水漲船高待價而沽。

專業師傅都漲二倍了建築成本當然回不去。

　　影響建價還取決業主的客製化，公司前陣子在彰化整合一個六戶連棟透天的建案，出現三種不同價格。

雖然坪數相同但是其中有堅持要電梯的，也有不自住的打算租給學生，要求九大套房九組衛浴，所以說講一坪多少實在太籠統。

　　網路世界大家的留言本來就正反意見分歧，很便宜可以蓋到好？我比較存疑的是品質？建材？還是活在平行時空？也有些鍵盤俠僅止於留言不用負責任，道聽塗說又不是要蓋虛擬大樓？你拜託他幫你發包他直接刪留言搞失蹤的一堆，而且南北價格大不同，你在台北沒有15萬以上可能一群師傅罵業主吃人夠夠！　　甚至有客戶對職務的錯置，質問為什麼自地自建還要請監工？我們蓋房子不是有建築師？叫建築師負責去監工啊？挖哩勒⋯有錢就任性嗎？建築師是監造，監工是每天都會到場的人才叫監工，如果建築師每天都到現場其他事都不用幹了！那不就1～2年才能接一件？　　少部分業主會問～辦危老可以全額貸款是真的嗎？詐騙集團吧？呃⋯真的哭笑不得，內政部的政策白紙黑字寫在那，業主都不查證嗎？我們的客戶除了幾位自有資金外，其他都辦理全額貸款，而且是指定專款專用，除非你找的是代辦公司或者根本不會辦危老的人。

　　蓋房子是一生中的大事，不是有營造廠和建築師就可以完成，結構技師、水電技師、環工技師⋯一堆平常根本沒聽過的專業人士簽證都要給費用，另外需不需要鑽探？是不是地震帶？這些複委託額外開銷一般營造廠是不會計算在營建成本內的。

所以蓋房子沒有那麼簡單？看過網路疊磚塊、塗水泥就認為營造很簡單？小編學校剛畢業建築書籍讀了幾年，來到公司當實習生才發現理論不等同實務，在學校是建築系、出社會是見笑系。

真的～蓋房子沒有那麼簡單！歡迎來電｜免費諮詢評估：04-2375-6168歡迎加LineID詢問：@492kyeqa請上網搜尋臉書：隆磐建設 Share 0評論 10/14/2021 一大台中危老都更專家一全國最小面積地坪13坪，灌漿作業 0評論 ReadNow   全國最小面積地坪13坪，灌漿作業！無論建案大小我們堅持用最好的！客戶所託～使命必達！克服萬難～就算不賺錢也要為業主做好每一件事。

📣報價公開透明化～😤杜絕工程蟑螂😤==========✅隆磐危老團隊"免費"幫您評估『危老重建可行性』🎯地籍疑難雜症處理🎯都更危老經驗最豐富🎯創全國最小面積危老案🎯創台中過件速度最快危老案😊住的安心享受，💰創造被動收入🔎任何相關問題歡迎諮詢#隆磐建設#最認真的建築團隊#危老都更專家#大台中#台中#營造統籌管理#重建期間零出資一大台中危老都更專家一👉隆磐建設危老案例：https://longponco.weebly.com/sample.html📞危老免費諮詢評估：04-2375-6168 Share 0評論 10/7/2021 一大台中一房價會跌？ 0評論 ReadNow   「人不理財、財不理你」，對自己的資產不能沒有想法！常常聽朋友說「政府一直打房，房價可能會跌！」，但是我們從報紙廣告可以看出民國66年到民國110年，無論物價指數、基本薪資、消費能力指數都是以數倍增長，「房價會跌」幾乎已經是觀望者的一則笑話。

這類民眾多年後最常講的話就是「早知道房價會這樣上漲，當初仁愛路就多買幾戶！」我們想想連陽春麵都從一碗8角到現在一碗至少30上下，怎麼可能陽春麵會漲房價不會漲？？？？歡迎來電｜免費諮詢評估：04-23756168歡迎加LineID詢問：@492kyeqa請上網搜尋臉書：隆磐建設 Share 0評論 10/1/2021 隆磐建設-自地自建、危老重建全額貸款，優惠利率且重建期間有房租補貼 0評論 ReadNow   蓋房子是一生的大事，很多業務愛膨風說的天花亂墜，隆磐提供實例有17位已核准業主（經業主同意，不同意者不包含）分享建築規劃和重建無負擔的心得。

歹年冬厚小人工程蟑螂、工程仲介很多重建要謹慎，我們不是最好，但是我們跟多數同業一樣很實在。

－2021.10.29　隆磐筆札　　很多民眾老宅已經年久失修，但苦無重建的本錢，要等待都更又因門檻太高遲遲無法推動。

政府體恤民眾居住的安全以及苦無資金的需求，除都更以外特別推出「危老重建條例」，不限坪數即使一戶也可自辦都更。

　　若苦無重建資金，只要條件符合可辦理全額貸款保證優惠利率，讓民眾重建沒有壓力。

而且重建期間在外租屋，房租也可申請補助。

辦理危老除了可以蓋更高蓋更寬的獎勵，還有地價稅、房屋稅減免的好處。

*來源出處：內政部-危老條例懶人包　　隆磐建設目前在危老業務方面已經為13位民眾成功申請全額貸款，另外非都市計畫區的自地自建業務也為3位順利過件，這幾位幸運民眾搭上危老列車後，重建期間完全無負擔。

後續還有12位辦理危老的民眾，目前已在台中、彰化、新竹等主管機關審核。

對民眾自身居住安全的事勢在必行，危老重建讓土地活化資產翻倍的事刻不容緩。

　　隆磐建設的一條龍服務，業主從委託我們服務後，就可以安心等待完工交屋。

重建期間所有過程無論地籍釐清、申辦危老、產品制定、建築規劃、銀行融資、拆建照核發、工程查核、財務查核、稅務規劃、法律諮詢、使照申請、銀貸結算、完工交屋，所有過程均由隆磐建設完成，而且建材或成本無論蓋毛胚屋還是皇宮民眾都能自主決定。

　　歹年冬厚肖郎，坊間代辦公司或不良代書聲稱可以幫民眾辦理「危老」，辦到核准就要收服務費！其實辦「危老」工作，建築師可以完成不需代辦，代辦公司只是過個水就收服務費實在不公道。

容積獎勵是政府給的，設計規劃是建築師畫的，到底代辦到什麼？　　實際上「危老」核准只是重建的入門而已，如何履約保證？後續拆建照如何核准？最近缺工缺料的情況如何順利開工？如何避開借牌營造廠？銀行融資會信任代辦公司或營造廠嗎？遇到詐騙的工程蟑螂怎麼辦？　　工程蟑螂的話術最常聽的就是很便宜又利多，自己要住的房子千萬便宜莫貪要相信一分錢一分貨，廠商有一定的利潤，算您便宜不偷工減料才怪，沒利潤不如去當義工！　　品質太差不但影響融資高低而且影響未來房價。

蓋房子是一生的大事必須要注意❗❗千萬要慎選有實績、信譽良好的廠商。

*工程蟑螂新聞連結：獨／裝修蟑螂全台跑！2年爽詐千萬元*工程蟑螂新聞影片：「工程蟑螂」詐200萬不施工　惡脫產討嘸錢歡迎來電｜免費諮詢評估：04-2375-6168歡迎加LineID詢問：@492kyeqa請上網搜尋臉書：隆磐建設 Share 0評論 2/5/2021 2020危老成果展 0評論 ReadNow   2020年危老重建案🈴已核准七件，另有8件待審核有老屋想重建，找專業具經驗的隆磐建設👍💗大台中危老都更專家💗隆磐建設☎​危老免費諮詢評估04-2375-6168 Share 0評論 8/18/2020 隆磐建設危老重建創全國最小面積 0評論 ReadNow   13坪建物改造成基地4倍樓板面積的優質住宅贏得業主讚賞隆磐建設創全國最小13坪危老重建案，不必再擔心自己的坪數太小無法做危老，趕緊搭上危老特快車，翻轉你的資產價值。

據都發局表示，台中市屋齡30年以上建物約40萬戶，所有老屋都面臨耐震度不足、管線老舊和大雨漏水等問題，業主陳小姐在台中市大里區西榮段有間閒置平房，因道路用地問題實際面積僅剩13坪，年久失修導致屋頂塌陷。

陳小姐考量環境衛生及平衡稅金，透過友人找到隆磐建設，有效解決此困境。

隆磐建設副總經理莊于萱表示，「危老與都更類似，但本案採用危老獎勵，程序快速門檻低，獎勵明確，一戶就可申辦，無面積限制，重建期間條件符合者可0自備款，以減輕地主資金壓力，另在重建期間及重建後房屋稅與地價稅減半徵收最長可達12年」。

郭凱文建築師說，「本案基地雖然小，但經由以法規檢討的設計手法及危老條例獎勵的結果，卻可創造出將近基地四倍的樓地板面積，算是CP值很高的開發案，除解決停車的問題，亦考量每個房間及廁所的通風採光，將走道及電梯等公共空間減至最低，也加大每層的室內空間，設計結果符合公部門的法規要求，獲得業主的讚賞」。

隆磐建設諮詢電話(04)2375-6168。

Share 0評論 10/30/2019 防患於未然-老屋重建是重點! 0評論 ReadNow   ​  常言道：「人無遠慮，必有近憂。

」當人們身處安穩生活中便該思考任何未來可能發生的危險因子，不論是危及生命或是財產皆須有相當的危機意識才能趨吉避凶，今天的這期專欄便要從防災的角度切入淺談一下老屋重建對財產的保障扮演什麼樣的角色，一起來看看吧！  台灣位於歐亞板塊與菲律賓海板塊之間，因此地震活動相當頻繁，平均每年的地震可達4000多個，當中有感的地震就達約200個。

相信不少人仍對當年的九二一大地震歷歷在目，芮氏規模7.3，相當於38顆日本廣島原子彈在地底一公里內釋放的能量！其對我國所造成的經濟損失達3000多億，超過十萬棟房屋或全毀或半倒，以及數千人死亡的悲劇。

時至今日台灣每年仍有數量不等的大小地震不時侵擾，而都市內數量龐大的老舊建築物便成了地震陰影下不確定的風險因子。

   上述並非危言聳聽，而是我們身處台灣必須正視面對的問題，自然災害無法靠人力百分之百準確預測時間地點，但也並不代表我們無法做出對應措施。

過去的老屋是以過去的耐震等級興建而成，有的年代更久遠的老屋甚至建造時根本沒有考量到耐震問題，一旦規模更大的地震來襲時當然有更高機率坍毀，除了屋主財產損毀外更有可能危及旁人安危。

   而危老重建便是一個能有效預防自然災害造成資產損失的手段，重建後的新房屋擁有全新的結構，並以現今法規所規定的耐震等級建造，雖無法保證百分之百能得萬全，但至少災難無預警來臨時有更多的本錢與之抗衡。

  或許老房目前沒有立即性的危害，但眼光放遠即早做好預防措施才能有備無患。

若是經過結構技師耐震評估(初步評估)認定存在風險，屋主則應慎重思考重建議題，提早解決未來可能發生的風險避免災害降臨造成悲劇時後悔莫及。

​   「勿恃敵之不來，恃吾有以待之」，發現問題、預防問題、解決問題，擁有老房的你千萬不要輕忽危老重建的重要性!  撰文:Alex Share 0評論 10/17/2019 法條大比較-危老條例Vs土地法第34-1條 0評論 ReadNow      在土地開發上遇到的危老重建業務中，相對問題較多的議題便是共有物的處分，事實上不動產共有物不論在學術理論上或是實務上都是大重點，今天就要與各位聊聊當危老重建條例與傳統的土地法第34-1條究竟差異在哪？重建計畫是否可以適用土地法的規定呢？一起來看看吧！  前面幾篇我們提到了想要申請危老重建必須得到土地及合法建物所有權人全體的同意，才能向各縣市的主管機關申請核發建築執照，規定出自都市危險與老舊建築物加速重建條例(危老條例)第五條：「依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。

」      由此可知如果危老建物的建物所有權人與該筆建物坐落的土地之土地所有權人是不同人時，必須兩者都得同意才能申請重建；又或是如果危老建物與該筆土地都同屬於一群人共有，則必須所有共有人都同意，否則無法申請。

   再來我們看看土地法第34-1條關於共有物的規定是如何，土地法第34-1條第一項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

   但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

」白話解釋就是共有的不動產要是想處分(例如買賣)或是設定他項權利必須要得到共有人超過二分之一的同意，並且這些同意的共有人手上的持分也要超過二分之一才算數，他項權利中是不包含抵押權的，必須注意。

   後段的規定主要立法意旨是為了避免以小吃大的情況發生，舉個極端的例子各位就明白了，例如有一筆土地加建物總共有100人共有，但其中一人的持分佔了其中的百分之九十九，剩下的99人共有持分為僅存的百分之一，如果依照前段規定應該要得到人數過半數的同意才能處分的話，將讓土地無法得到地盡其利的效果，對那個持有99%持分的人更是不公平，因此後半段的規定便是讓那少數持有多數持分的人可以順利處分共有物。

  比較完兩者差異，問題的輪廓也逐漸清晰，當危老建物為多人共有且其中有少數人難以溝通協調不同意重建時，能否用土地法第34-1條的規定解套申請危老重建計畫？答案是危老條例中的重建計畫是不適用土地法規定的，因為土地法相較於危老條例屬於普通法，危老條例相較於土地法屬於特別法，而且如果地主想用危老重建的名目重建老屋並享有危老條例規定的獎勵及補助仍必須符合條例中第五條的規定才可以，因此無法用過半數同意即可處分的規定排除少數不合群份子，仍須得到100%全體共有人同意。

​  雖然危老重建相較於以往的都更案已快速許多，然而遇到共有人人數眾多的共有物仍不免耗時費日整合溝通，如何更有效率地處理共有物問題將會是所有想參與危老重建的地主屋主與建設公司必須面對的挑戰。

   Share 0評論 10/8/2019 名詞釋義:重建與修建、改建、拉皮的差異 0評論 ReadNow   哈囉各位大家好，實務上很多民眾或地主常常會問到”危老重建”是否就是建物拉皮，或是將建物修繕與建物重建搞混，這些相似的名詞確實容易讓人在定義上誤解，今天的這期專欄就要用小篇幅快速介紹一下幫助大家釐清這些名詞之間的差異 首先我們來看看建築法第九條裡對新建、增建、改建、修建的定義：新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。

增建：於原建築物增加其面積或高度者。

但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。

改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。

修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

  從以上法條的白話解釋，新建其實就是我們一直提到的”重建”，必須把原本的建築物全部拆掉重新建造全新的房屋；增建則是就原本既有的建築物擴張出去增加建築面積或是加高樓層；改建是將房子一部份拆掉，在不增加建築面積的前提下以原本的範圍內改成別的設計；修建則為修復房子的牆壁、地板、樑柱等等，也就是大家常聽到的建物修繕。

  那拉皮又是甚麼？拉皮是民間通俗的說法，其實就是建物外牆的翻修，將老舊建物的外層重新包裝。

現在的老屋大多超過30年以上，為何會比較鼓勵民眾用重建的方式來整理的原因是如果因為房子老舊而選擇修建的方式解決，則可能淪為頭痛醫頭、腳痛醫腳的模式，因為沒有人知道今天客廳牆壁漏水的問題解決了，是不是明天又會出現天花板剝落的問題，後天又有其他問題產生。

  而重建則是徹底換回一棟全新的建物，以釜底抽薪的方式解決這些房屋老舊所衍生的居住困擾。

至於拉皮僅僅是外觀變新變美罷了，老屋的老舊結構並沒有任何改變，不可否認拉皮確實能起到讓建物價值上漲的目的，但對結構老舊的老房來說其實幫助甚微，未來何時會再爆出其他問題沒人知道。

  危老重建在當今地產界已漸成顯學，在台灣各處遍地開花，若想做老屋活化或是投資現在是個好時機，若你現在正好有老屋，危老條例是一個投資獲利的好方法!撰文:Alex若您有任何有關危老重建的問題歡迎撥打04-23756168隆磐建設，將有專人為您服務解答。

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