買房貸款有技巧銀行最在意「4件事」 - 橘世代

假設購買人年紀已達60歲，那麼買房年限最長就是5年了。

陳泰源指出，以財力證明來說，如果名下已經有房，再買房可能被視為投資行為，貸款成數 ... 全產品速覽 新聞評論 聯合新聞網 願景工程 聯合報數位版 聯合70 轉角國際 鳴人堂 倡議家 時事話題 世界日報 新聞話題 服務 會員中心 U利點數 我的新聞 歷史新聞 活動專區 udn粉絲團 udnline好友 股市理財 經濟日報網 房地產 基金 中經社 樂透 發票 生活娛樂 噓！星聞 優人物 udnSTYLE 500輯 遊戲角落 發燒車訊 元氣網 橘世代 myBeauty 運動 NBA台灣 野球夢田 HBL 運動筆記 健行筆記 閱讀創作 讀書吧 讀創故事 聯副70 udn部落格 u值媒體 聯合文學 聯經出版 聯文雜誌 文創購物 數位文創 IP授權 瘋活動 售票網 報時光 更多產品 聯合知識庫 聯合電子報 聯合影音網 聯合學苑 有行旅 APP行動網 加入VIP 修改密碼 登入/註冊 訂閱查詢 忘記密碼 常見問題 登出 VIP攻略 好野橘 健康橘 好學橘 愛玩橘 愛吃橘 時尚橘 好心橘 橘隊長 數位專題 企劃策展 活動推薦 為弱勢撐傘 理財攻略 健身攻略 營養攻略 橘世代 / 好野橘 / 退休後生活 買房貸款有技巧銀行最在意「4件事」 2022-02-1810:35 文／橘世代理財攻略 用LINE傳送 近幾年房市超熱，不少人想加入有殼一族，但在買房前一定要先了解銀行核貸和還款的眉角！專家說，購買人年紀、財力證明、房屋條件等，都將影響銀行放貸意願；此外，自住需求可選用「本金均攤法」較划算，為什麼呢？《橘世代》【理財攻略】整理買房前必知的魔鬼細節，讓你買房、貸款不踩雷！ 以財力證明來說，如果名下已經有房，再買房可能被視為投資行為，貸款成數會受限。

圖／pexels 貸款買房銀行最在意4件事 CFP國際認證理財規劃顧問蔡明勳表示，針對想買房的人，如果有借貸需求，銀行針對是否有長期還款能力、貸款成數是否過高、擔保品是否有未來接手性等問題綜合評估。

蔡明勳表示，銀行針對購屋貸款的風險權數，依據以下條件視為審核重點。

重點一「購屋用途」：分為自住、投資、商業用，可貸成數都不同，其中「自住」的可貸成數最高。

重點二「座落地點」：分都市計劃內和都市計劃外；住家用、工業用或商業用；周邊是否有捷運效益等。

重點三「房屋價格」：評估購買的是高價宅、頂樓加蓋、小套房、或是店面式住家等，都將影響可貸成數。

重點四「客戶條件」：包含貸款人職業、信用條件、是否有退休金、是否有連帶保證人；「還款來源」部分，銀行評估貸款人每月收支負債比、收入來源、還款方式也影響銀行放貸意願。

貸款的魔鬼細節？看屋齡、年紀、財力 除了銀行評估的風險權數，買房自備款該準備多少才夠？蔡明勳說，將視房屋新舊、坐落地點、用途而定，一般而言為7~8成。

東龍不動產專任委託部經理陳泰源則認為，銀行放貸主要考量因素有三個，分別是「房子本身條件（地點與屋齡）」、「購買人年紀」、「購買人財力證明」。

陳泰源解釋，以房子來說，銀行依「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。

加強磚造為約35~40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50~65年。

算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以個人來說，銀行以法定退休年齡為依據，亦即65歲，假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40，也就可以爭取到40年房貸。

假設購買人年紀已達60歲，那麼買房年限最長就是5年了。

陳泰源指出，以財力證明來說，如果名下已經有房，再買房可能被視為投資行為，貸款成數會受限，如果貸款人已60歲，每月並無固定現金流，也就是沒有穩定收入，只有滿滿的現金儲蓄，銀行也會擔心貸款人的還款能力而不敢放貸。

還款方法怎麼選？「本金均攤還法」更省利息 在銀行核貸之後，接下來還款方式也是一門學問，還款又可分為「本息均攤」和「本金均攤」。

蔡明勳指出，「本息均攤還法」是指假設利率固定不變，把所有要還的本金及利息加總後，均攤在每月該還多少錢，因此每月的償還金額相等，優點是利於掌握每月現金支出，進行財務規劃，缺點是總還款金額比「本金平均攤還法」多。

相反地，「本金均攤還法」則是每月還款金額不固定，因償還利息依本金餘額計算，隨著所償還的本金愈來愈多，繳交給銀行的利息會逐月減少，長年下來支付的利息總金額較少，亦稱「先苦後甘還法」，適合買自住房、預期未來收入將逐步減少的退休族。

他舉例，以房貸500萬元、年限20年（240期）、利率2%計算「本息均攤還法」與「本金均攤環法」之差異。

以本息均攤還，第一個月支付金額本金+利息25,294元；而本金均攤支付29,166元，到了第10年，本息均攤仍是每月繳交25,294元，但此時，本金均攤還法每月還款金額減少至25,000元。

計算前者的總利息支出為107萬606元，後者100萬4,183元，本金均攤還法明顯較省錢。

當然如果你貸款金額越高，採用本金均攤省下的利息就更多。

因此，在選擇房貸償還方式時，想要初期還款壓力小一點，可以選擇「本息均攤」法；手邊資金有餘裕、想要先苦後甘者，可以選擇「本金均攤」法償還房貸。

買房是人生大事之一，想了解更多買房前必知的注意事項，請見《橘世代》【理財攻略】 橘世代：精彩人生2.0，展開人生新風景 資產配置 退休買房 房屋貸款 本金均攤法 財力證明 延伸閱讀 「甲仙柯南」投注18年，追尋高雄百年老照片！ 【雲門教室大人的律動課】教師專業引領讓身體輕鬆律動 雨水後留意「倒春寒」感冒、關節痛最常見 熟齡減肥必看少吃「這食物」輕鬆減重+抗老 相關文章 「還在養兒防老？」未來事實：子女苦哈哈 不再是禁忌！自己決定「安葬之地」子女更安心 贊助子女買房成家「4大眉角」爸媽要注意 【橘煩惱信箱】中年失業能做什麼？再就業的重要關鍵 老屋翻新有眉角「這一項」絕對省不得！ 40歲存到退休金過來人：「這件事」比投資更重要！ 看更多 熱門文章 定期定額大贏家！散戶最愛這7檔金融股 台積電低於600元進場撿便宜？專家：「大膽安心買」 「還在養兒防老？」未來事實：子女苦哈哈 金價急飆升！投資「黃金存摺」還有賺頭嗎？ 保費便宜3成「小額終老」保險瘋搶 升息後房價會跌嗎？房仲透露：想買房再等等 FB留言 udn討論區 熱門文章定期定額大贏家！散戶最愛這7檔金融股台積電低於600元進場撿便宜？專家：「大膽安心買」「還在養兒防老？」未來事實：子女苦哈哈金價急飆升！投資「黃金存摺」還有賺頭嗎？保費便宜3成「小額終老」保險瘋搶升息後房價會跌嗎？房仲透露：想買房再等等定期定額ETF前10名出爐！「這3類」大家最愛花5萬省300萬！遺產規劃，千萬房「均衡」一下節稅省很大不再是禁忌！自己決定「安葬之地」子女更安心 理財攻略 健身攻略 影音專區 粉絲專頁 市場快訊粉絲團贈好書／分享舒心生活提案奧運柔道男神楊勇緯出任代言！明治SAVAS運動蛋白台灣開賣2堂進階課手機拍美照開啟攝影師之眼粉絲團抽獎跟著香氣去旅行手機進階攝影雙講師教撇步元氣網一日課線上健腦養生橘煩惱信箱：歡迎熟齡煩惱來投稿《南村有歌》復刻80年代青春頻跌倒、忘關火？　花小錢，打造爸媽安全家《南村有歌》老歌廳開張舞思愛、卓義峯領銜開唱！ ✕ 橘世代公告 親愛的會員朋友們大家好：本公司除夕（2/11）當天客服中心暫停服務，若有任何問題，歡迎於網站線上留言或來信客服信箱：[email protected]，我們將於初一後儘速回覆您，感謝您的支持與愛護，不便之處敬請見諒，謝謝！ 服務信箱：[email protected] 客服電話：(02)7721-6909按2 服務時間：每日09:00~18:00 關於我們 關於橘世代 廣告刊登 內容授權 特色頻道 好野橘 好學橘 愛玩橘 愛吃橘 健康橘 時尚橘 好心橘 橘人物 VIP頻道 理財攻略 健身攻略 VIP權益介紹 VIP方案介紹 訂購FAQ 會員FAQ 專屬LINE社群 會員中心 加入會員 登入會員 訂閱電子報 常見問題 會員服務條款 隱私政策 社群追蹤 Facebook 好野橘社團 健康橘社團 愛玩橘社團 好學橘社團 聯合線上公司著作權所有©udn.comAllRightsReserved.