『以房養老』懶人包優缺點完整說明利率貸款成數 - 好事貸

2.『以房養老』的申請條件？ 跳至主要內容二胎房貸試算 0800213886 聯絡我們 搜尋 關於好事貸孫鴻貴資深經理周錦光經理林玉卿經理余玉莉經理貴哥來開講房貸繳不出來該怎麼辦？自救四妙招避免房子被法拍！不想再被債務追著跑？你一定要認識的「整合負債」還款壓力大！我該如何跟銀行「債務協商」？首購族必看！新手買房一定要知道的「3件事」房貸入門必修課！貸款成數不夠全因「這件事」如何提升信用評分？成功申辦信用卡、貸款的秘訣在這！個人信貸取得低利率的方法？銀行貸款潛規則報你知！買房背債不再”窮到只剩房”？”理財型房貸”你該知道的6件事房子不是負債！”這3種房貸”幫你把房產變現金「市價7折」法拍屋買到賺到？買法拍漏看「這兩點」小心踩到雷房子有貸款還可以再貸？想辦二胎房貸先搞懂這3件事原車融資、汽車增貸怎麼辦最划算？揭秘3大車貸陷阱二胎房貸我該辦新鑫二胎房貸嗎？找新鑫房貸的40個問答新鑫經銷商怎分辨？申請新鑫二胎房貸流程二胎房貸的利率為什麼比較高？銀行二胎房貸利率比較表二胎房貸申請流程？二胎房貸有什麼風險？二胎房貸試算找民間二胎房貸辦貸款安全嗎？民間借貸不告訴您的6件事房屋貸款新手買房一定要知道的「3件事」各家銀行比較，快速掌握申辦房貸3重點房屋貸款有哪些種類？申請房屋增貸前12大重點總整理買中古屋貸款、用中古屋貸款要注意什麼？『以房養老』懶人包買法拍屋好嗎？法拍流程與投標前必看的4大重點房貸寬限期只有一胎房貸有嗎？套房貸款或小宅貸款到底要找哪家銀行？汽機車貸款2022汽車貸款懶人包，5分鐘搞懂汽車借款條件、利率與貸款試算原車融資、汽車增貸怎麼辦最划算？揭秘3大車貸陷阱線上車貸利率試算申請機車貸款申請機車貸款最高額度35萬，一天流程就能拿錢，不限小白條件有收入就可貸!債務整合與協商債務整合怎麼做？負債整合管道、申請條件一張表全搞懂！申請債務整合把握三大原則，銀行整合貸款列表債務協商、前置協商、個別協商是什麼?協商失敗會怎樣？債務協商繳不出來怎麼辦？你還可以申請二次協商欠了銀行債，是不是躲過15年追溯期就沒事了？法院強制扣薪是什麼？聯徵與信用聯徵重要嗎？信用評分怎麼算？6大關鍵帶您了解聯徵紀錄貸款總是被銀行退件？關鍵就在你的聯徵信用報告裡…如何提升信用評分？信用貸款怎麼比較各家銀行申貸差別？個人信貸取得低利率的方法？銀行貸款潛規則報你知！銀行信用貸款真相，信貸利率&額度好不好？銀行常看的財力證明有哪些？扣繳憑單、薪資轉帳、所得稅單、勞保明細銀行帳號突然變成警示戶？信用不良瑕疵可以貸款嗎？銀行信用小白怎麼貸款？其他貸款民間貸款代書貸款若遇到「假代書」貸款詐騙該怎麼辦？辦貸款找代辦公司好嗎？為什麼辦貸款不推薦找代辦公司？代書代辦為何要收取高額代辦費？代辦詐騙花招層出不窮！揭露假代辦的各種話術與手法地下錢莊/高利貸吸血手法大曝光小額貸款小額借貸快速又方便？這些陷阱你不可不知！手機貸款手機貸款方便又快速？小心淪為借款詐騙肥羊！紓困貸款能不能申請紓困貸款?自己是紓困孤兒怎麼辦？勞工紓困貸款領不到？申請保單借款的貸款條件、額度和利率我該買房貸壽險嗎？就學貸款會影響信用貸款、房屋貸款？什麼是P2P平台？青年創業及啟動金貸款 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聯絡我們 首頁文章分享『以房養老』懶人包優缺點完整說明利率貸款成數，不動產逆向抵押貸款是什麼? 最近更新：2022-01-07 『以房養老』懶人包優缺點完整說明利率貸款成數，不動產逆向抵押貸款是什麼?因應台灣人口高齡化、少子化等問題，金融監督管理委員會（簡稱金管會）積極推行「以房養老」政策，讓年長者得以在宅老化並自給自足，盼能減輕社會福利的負擔。

本篇就來介紹什麼是以房養老？並幫你完整分析以房養老的優缺點。

文章目錄 打開快速閱讀 1.『以房養老』是什麼？與一般房屋貸款的差異？ (1)什麼是『以房養老』貸款？ (2)『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款 2.『以房養老』的申請條件？ 3.『以房養老』貸款方案有哪些？ (1)傳統型以房養老方案 (2)循環型／累積型以房養老方案 (3)年金保險型以房養老方案 4.『以房養老』貸款的承作銀行有哪些？（額度、利率比較） 5.『以房養老』貸款划算嗎？（以房養老貸款試算） 6.『以房養老』貸款的優點？ (1)穩定的現金流 (2)減少子女負擔 (3)房屋可繼續居住 7.『以房養老』的缺點？ (1)銀行承作意願低 (2)可貸額度低 (3)長壽風險 (4)養老金恐縮水 (5)子女繼承問題 8.『以房養老』、「賣房養老」、「收租養老」、「留房養老」，哪種比較好？ (1)賣房養老 (2)收租養老 (3)留房養老 9.『以房養老』的申辦流程 (1)選擇比較 (2)申請 (3)簽約對保 (4)設定 (5)撥款 10.『以房養老』的常見問題 (1)以房養老貸款的擔保品（即房屋）有什麼限制嗎？ (2)如果借款人生病或住院，以房養老會繼續撥款嗎？ (3)以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？ (4)如果以房養老貸款期間，借款人身故怎麼辦？ 1.『以房養老』是什麼？與一般房屋貸款的差異？(1)什麼是『以房養老』貸款？「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，就是將持有的房屋，設定抵押給銀行，再由銀行以按月給付的方式，撥款給房屋所有權人（也就是借款人／債務人），作為養老金。

房屋所有權人於借款期間，每月僅需支付利息（每月撥付款項內扣，且不超過撥付金額之1/3），未收取的利息則計入債權，未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後，若法定繼承人有意繼承債務，需先清償貸款本金及利息；若繼承人無意繼承，銀行可依法處分（法拍）。

※法定繼承人可以選擇用現金、或賣掉房屋來償還貸款，也可與銀行協商，等房屋過戶到繼承人名下後，由繼承人向銀行申請房貸「借新還舊」。

(2)『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款以房養老貸款比較以房養老一般房貸申請資格年滿60歲之本國人20~65歲之本國人給付方式按月給付一次給付還款方式期滿一次償還，但仍須按月繳息按月本金攤還貸款餘額遞增遞減一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。

隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務清償後，就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋就會完全歸於所有權人名下。

延伸閱讀2021銀行房貸利率比較，快速掌握房貸3重點而「以房養老」貸款則是按月分期取得資金，隨著時間愈長、債務會愈來愈多。

借款人身故後，若法定繼承人無力、或無意清償貸款，銀行就會以抵押權人的身分，向法院聲請拍賣房子，賣得的價金若不足清償欠款，則會對借款人的其他財產進行追償；若有剩餘，則會歸還給繼承人。

※如果持有的房屋是與子女同住，建議辦理前應與子女充分溝通，以免日後子女無力償還債務，房子被拍賣掉。

2.『以房養老』的申請條件？年滿60歲之本國自然人（部分銀行為55歲或65歲）具完全行為能力票信、債信往來正常者（即信用良好者）※除了上述條件，大部分的銀行都有備註這項：「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

3.『以房養老』貸款方案有哪些？「以房養老」貸款主要分成兩大類：公益型公益型「以房養老」貸款，是由政府作擔保的社會福利措施，門檻較高，只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請，優點是給付沒有固定年限。

商業型商業型「以房養老」貸款，則是由銀行發售的貸款商品，門檻相對較低，但最多僅給付35年。

目前市面上看到的以房養老貸款，以商業型居多，又分成以下3種：(1)傳統型以房養老方案目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。

(2)循環型／累積型以房養老方案與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。

(3)年金保險型以房養老方案採一次給付的方式，但需結合信託和即期年金保險，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。

即使被保險人提前身故，受益人仍可繼續領，此外，如果房屋因都更或重建等因素而滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。

簡介與好評 專業房貸諮詢解決您的資金需求 手機號 聯絡專員 4.『以房養老』貸款的承作銀行有哪些？（額度、利率比較）目前共有14間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務，以下幫您整理2021年金融機構「以房養老」貸款專案比較表：貸款銀行年齡額度年利率貸款年限手續費土地銀行63歲以上七成1.61%起30年5,300元起第一銀行60歲以上未提供1.68%起35年5,300元起上海商銀60歲以上七成1.83%起30年9,000元起中國信託60歲以上未提供1.85%起30年3,500元起兆豐銀行60歲以上七成1.61%起30年5,300元起合作金庫60歲以上七成1.73%起35年5,300元起安泰銀行55歲以上七成1.95%起20年3,500元起高雄銀行60歲以上七成1.87%起30年5,300元起華南銀行63歲以上未提供2.25%起30年5,300元起陽信商銀65歲以上七-八成2%起25年5,000元起臺灣企銀60歲以上七成1.58%起30年2,300元起彰化銀行60歲以上兩千萬元1.62%起30年5,300元起臺灣銀行65歲以上七成1.61%起30年5,300元起5.『以房養老』貸款划算嗎？（以房養老貸款試算）「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。

假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1.61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。

第1期實領：29,166元 第2期實領：29,166元 – 39元(利息) = 29,127元 第3期實領：29,166元 – 78元(利息) = 29,088元 以此類推… 第251~360期實領：29,166元 – 9,722元(利息) = 19,444元也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。

這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。

※以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。

6.『以房養老』貸款的優點？(1)穩定的現金流申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。

特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。

(2)減少子女負擔在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。

如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。

(3)房屋可繼續居住雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。

申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。

7.『以房養老』的缺點？(1)銀行承作意願低雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。

※銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。

根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。

銀行別開辦日核貸件數核貸額度（億元）合作金庫商業銀行104.11.192,076124.45臺灣土地銀行105.1.181,58779.05臺灣中小企業銀行105.3.123116.45第一商業銀行105.3.3035026.52華南商業銀行105.3.3085642.25臺灣銀行105.4.20150.95高雄銀行105.5.1940.19中國信託商業銀行105.8.8272.89台新國際商業銀行105.10.630.80上海商業儲蓄銀行106.4.2440.33兆豐國際商業銀行106.9.1494.28安泰商業銀行106.9.160.34陽信商業銀行107.7.520.11彰化商業銀行108.1.2920.15合計5,212299資料來源：金融監督管理委員會圖片來源：金融監督管理委員會(2)可貸額度低目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。

基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。

根據金管會最新統計：行政區域別件數核貸額度 （千元）北北基2,69921,044,602桃竹苗5852,302,147中彰投7512,911,993雲嘉南4071,085,865高屏5511,755,433宜花東200740,166外島1935,012資料來源：金融監督管理委員會延伸閱讀7個關鍵原因和提高房貸額度的方法(3)長壽風險 目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。

但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。

(4)養老金恐縮水 藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。

(5)子女繼承問題 由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。

如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。

8.『以房養老』、「賣房養老」、「收租養老」、「留房養老」，哪種比較好？如果選擇以房養老，年長者可以繼續在自己的房子安享天年，也有穩定的現金流作生活費，不用擔心自己成為子女的負擔。

不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

(1)賣房養老如果選擇賣房養老，有機會取得較大額的資金，但也需要評估賣屋產生的交易成本，還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外，事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金，如果覺得定存利息太低，也可考慮購買投資型保單，一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率；或是委託給銀行作管理信託，約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

(2)收租養老如果選擇出租房子、靠收租金養老，同樣得考量到老年生活的居住地，更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

(3)留房養老留房養老、以租養老同樣是把房屋出租，差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜，銀行再定期撥付生活費。

不僅可保住房子，每個月也有穩定的現金流。

以房養老類型以房養老賣房養老收租養老留房養老變現金額市價7成依照市價依照行情依照行情支付成本利息稅金、仲介費、搬遷費修繕費、仲介費管理費繼續居住可否否否優點自宅養老、自給自足大筆資金可自由運用穩定收入、子女可繼承穩定收入、業者代管、子女可繼承缺點月付金遞減、子女繼承問題、延壽風險無住處無住處、需自行管理無住處9.『以房養老』的申辦流程(1)選擇比較以房養老貸款跟一般的房屋貸款一樣，每間銀行的授信條件、額度和利率都有些許差異。

提出申請前，建議可以多跟銀行諮詢、多作比較。

(2)申請 準備申請相關文件後，就可向銀行提出申請：身分證明雙證件（身分證、健保卡、駕照等）正本印章收入證明文件不動產謄本※為避免日後衍生爭議，借款人提出申請時，需備有律師諮詢函。

(3)簽約對保簽訂合約時，銀行可能會要求法定繼承人需在場，若不能到場須有委託書，或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。

此外，借款人需指定具法定繼承資格之人或第三人（無法定繼承資格之人時）為通知義務人，當借款人往生時，負責通知銀行。

(4)設定接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，進行抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。

(5)撥款接著銀行會按貸款金額除以貸款總月數計算，按月撥款至借款人的帳戶。

10.『以房養老』的常見問題(1)以房養老貸款的擔保品（即房屋）有什麼限制嗎？ 以房養老貸款的基本門檻為：擔保品（即房屋）所有權為借款本人單獨持有，且為自住使用。

※夫妻二人共同持有之不動產或有出租不動產者，皆不符以房養老貸款資格。

除此之外，有些銀行還會限制擔保品不得為工業區住宅、套房：銀行管道擔保品限制彰化銀行建物權狀或謄本之登記用途應含有「住」字樣，惟排除本行「小套房貸款作業規範」之定義者，且無借款餘額、無其它他向權力設定。

土地銀行建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。

華南銀行建物用途登記為「住」、「商」、「工」，且可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。

兆豐銀行建物謄本登記用途為住、商、公寓或含「住」字樣，惟排除工業區住宅及登記總面積15坪以下小套房，且擔保品座落區域應為本行「個人房屋貸款不動產分區」A＋區或A區。

(2)如果借款人生病或住院，以房養老會繼續撥款嗎？ 會，除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。

(3)以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？若借款人身故、貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息達申貸時銀行核定擔保品之放款值時、經合理期間無法聯繫到借款人及不履行或違反與本行簽訂之契約書內容等，就會停止撥款。

(4)如果以房養老貸款期間，借款人身故怎麼辦？借款人身故視同契約到期，應由繼承人清償貸款，如果沒有繼承人或是繼承人不清償借款，銀行就會向法院聲請拍賣，處分所得價金優先償還借款本息即相關費用，如有清償不足，則會對借款人遺產追償。

「以房養老」在歐美國家已行之多年，「養兒防老」已不再是唯一選項，膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者，可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，安然度過晚年生活；如果擔心繼承問題，也可以考慮「留房養老」，將房屋的產權跟租金交付信託，每個月收取租金；或者，您也可以選擇裕融新鑫的「二胎房貸」，不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。

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