想要穩健的退休金「以房養老」、「留房養老」哪個適合我？

「以房養老」是將房子抵押給銀行，經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金。

由於這種模式與一般房貸的 ... 為提供您更多優質的內容，本網站使用cookies分析技術。

若繼續閱覽本網站內容，即表示您同意我們使用cookies，關於更多cookies資訊請閱讀我們的隱私權政策。

我知道了 大人社團 康健知識庫 癌症問康健 康健線上學習 康健嚴選 康健出版 康健影音 書香花園 天下網路書店 康健好書 雜誌 訂閱康健雜誌 訂閱電子報 首頁 看文章 樂活 富足人生 房產 想要穩健的退休金「以房養老」、「留房養老」哪個適合我？ 收藏 圖片來源/Shutterstock 瀏覽數26,238 2021/04/23· 作者/張舒婷 ·出處/Webonly 放大字體 台灣邁向高齡化社會，退休理財議題愈來愈被重視，許多退休族或屆退族都有流動性資產不足、持有不動產為主的情況，於是「以房養老」、「留房養老」產品相繼問世。

對於手中有房產的人而言，哪個是打造你退休後金流的最佳選項？ 人說「60歲前人養房子，60歲後房子養人」，在銀髮社會的趨勢下，國人逐漸重視退休後的理財養老規劃，加上台灣的住宅自有率超過8成，愈來愈多人有意活化手中的不動產，作為養老金來源，最為人所知的包括「以房養老」與「留房養老」。

「以房養老」是將房子抵押給銀行，經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金。

由於這種模式與一般房貸的資金流向相反，故又稱為「不動產逆向抵押貸款」。

國內的商業版「以房養老」於2015年正式上市，鎖定60～65歲的有屋銀髮族，目前銀行提供的成數約為5～7成（極少數開放至8成），最長貸款年限為25～30年。

申貸者每月必須支付1.85％～2.7％不等的利息，由銀行直接從發放的錢裡扣除，多數都規定扣息金額不得超過每月給付金額的三分之一。

（圖片來源/Shutterstock）以房養老　注意錢愈來愈少舉例來說，一位老人以價值2,000萬元的房產來申辦30年期的以房養老專案，申請到7成、利率2.5％的話，可獲得1,400萬元額度，在這30年內，銀行平均1年必須付給屋主46萬多元，也就是平均每月給付3萬8,000多元。

廣告 該老人申貸第11年後，繳息金額來到1,3000元，達到三分之一上限，便不再提高；扣除利息後，每月可領到2萬5,000多元。

據統計，截至去年（2020）年底，國內以房養老的累計核貸件數超過4,800件，總核貸額度約276億元；以區域來看，北北區的核貸件數佔比超過一半，核貸額度也佔了近7成。

值得注意的是，雖然去年核貸件數、總核貸額度皆呈現上升趨勢，但增加幅度也都明顯縮小，僅剩2成左右，低於前年的3成。

（推薦閱讀：以房養老正夯？它不能是唯一選項）（圖片來源/Shutterstock）以房養老最長30年　30年後仍在世怎麼辦？台灣推動以房養老，有許多瓶頸，像是貸款年限最長30年，萬一申貸者在世期間超過貸款期限，銀行就無法每月給付生活費，因為才開辦不久，尚未出現這種爭議，但在平均壽命延長的趨勢下，這確實可能發生。

最困難之處是，國人普遍有「有土斯有財」的觀念，不太願意貿然將房子抵押給銀行，而且就算持有房屋的長輩願意，但要是有繼承權的晚輩不贊成，也會衍生出許多問題。

廣告 有鑑於此，又有銀行業者針對55歲以上、有房屋的人推出「留房養老」產品，說得更簡單一點，就是委託銀行「包租代管」，銀行成立信託帳戶，每月專款專用，撥一筆錢給申請者，並收取1年0.2％～0.5％的資產管理費（比方說，房產價值2,000萬元，一年最多收取2,000x0.5％＝10萬元管理費）。

屋主不僅能保留房產，還能按月領取租金收益。

（推薦閱讀：擔心老了以後沒錢養自己？有房族看過來，評估以房養老的關鍵6問）（圖片來源/Shutterstock）這樣評估自己適合以房養老還是留房養老那麼，有房屋的屆退或退休族，該怎麼判斷哪個方案適合自己？「留房養老適合有錢、手上不只一間房產的老人。

」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，擁有多間房屋的老人，確實可以拿其中一間來申請留房養老，賺取固定收益，一來達到資產分散配置的效果，二來支付一點費用，交由銀行代管，即可享受到品質升級的服務。

另外，申請留房養老的物件，宜坐落於租屋需求大的地方，否則若是租不出去，根本不會有現金流。

另外，若是屋齡太高或屋況不好，經營、修繕的成本過高，也未必划得來，這些都是事前該評估的。

（推薦閱讀：以房養老、賣房養老哪個才能打造安穩金流？） 廣告 至於以房養老，相對適合只持有一間房屋，而且想住家裡，不打算搬到安養中心、養生村或換到較小房子的人，但一樣要考慮物件本身的條件，要是地段相對冷門，即便申請過關，結果申貸成數低，也換不了太多現金，扣掉稅費成本後反而入不敷出的話，就不划算了。

這也是為什麼國內以房養老的核貸案集中於北北基地區，因為房價較高，核貸額度也最高，其他區域能申請到的貸款成數往往不如預期。

此外，黃舒衛提醒，申請以房養老的人，在財務規劃的理性考量外，也要妥善評估家人意願等非財務面因素，最好是子女經濟獨立自主、對於房屋繼承權沒有太多意見，再將以房養老納入選項，比較無後顧之憂。

責任編輯：高儷綾 看更多 文章關鍵字 房產 退休理財 以房養老 養老 房屋 富足人生 分享 收藏 訂閱 重點分享 加入康健Line好友 看下一篇文章 熱門文章 1. 「三立海董」林崑海傳口腔癌逝，享壽68歲　此疾病患者恐少活20年，口腔出現5徵兆要當心 4. 常吃乳酸發酵高麗菜，減少壞膽固醇！ 2. 2種糖千萬不要碰！會造成腸道變差、血糖升高 5. 走路就能降低體脂　健身專家：每週走路搭配2運動，加速燃脂、照樣增肌 3. 私密處搔癢、有異味？　6招自我保養預防感染 6. 台大醫院小兒外科主任：我很幸運，走著進急診 推薦文章 活動看板 推薦閱讀 胰臟癌難察覺，出現4症狀莫輕忽　致病原因、預防對策一次看 最新專題 【康健借問站直播】馬度芸｜熟齡日子難熬？打開你的情緒死結 《康健嚴選》，把關你的生活｜康健雜誌 精準治癌大趨勢：全面解析5大癌症最新療法 強化腎機能預防腎臟病症狀╳治療╳保健全解析 【康健借問站直播】林岱樓醫師｜終年難纏的鼻過敏症頭，教你搞定！ 【癌症問康健】徵稿活動｜確診罹癌的那一天，我做了這些事