買套房自住好嗎？為什麼不適合小家庭，購買前有哪些注意事項？

租屋套房：只有使用權，每月需繳租金給房東，不一定有門牌，沒有獨立的水電表。

02│買套房前，先思考要自住還是投資？ 套房有獨立門牌與水電設備 ... 買屋 租屋 商用地產 實價登錄 建案 房產快訊 追蹤清單 我的樂屋 預約清單 撥打清單 預約客戶 戰情分析 客需配案 登出 會員登入 取消 一般會員 刊登會員 驗證碼已發送至 重設密碼 登入 發送驗證碼 註冊 電話驗證登入 帳號密碼登入 重填手機號碼 Facebook登入 Google登入 Apple登入 還不是會員嗎？註冊 您要登入的會員帳號： 關閉 已登入成功 樂新知 房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識 Home>房產快訊>樂新知>買套房自住好嗎？為什麼不適合小家庭，購買前有哪些注意事項？ 買套房自住好嗎？為什麼不適合小家庭，購買前有哪些注意事項？ 發布：2022年04月15日 8865人觀看 很多人的第一間房子就是套房，但如果未來有小孩，可能就要三思了。

(圖片來源樂屋網)準備要結婚，想要入手人生第一間房子，總價低的套房似乎是不錯的選擇，但為什麼長輩都力勸別買？倒底誰適合買套房，拿來當作投資標得好嗎？如何挑選好套房？就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。

01│什麼是套房？套房定義什麼是套房？套房指的擁有獨立門牌、水電錶，屋內沒有隔間，有衛浴設備的房屋產品。

房屋市場普遍將房屋權狀15坪的居住空間，都稱作套房。

因為少子化外加原物料上漲，大坪數建案銷售不易，建商開始推出小坪數房屋產品，提高市場購買率，有建商會將套房產品包裝叫做「迷你宅」，或者將挑高樓層產品規劃小2房格局，增加銷售機會。

套房還分為以下產品：單層套房：即一層樓一戶的套房，擁有獨立權狀與門牌，獨立水電表，通常集中在基地較小的市中心。

集合套房：一層樓擁有多戶套房，擁有獨立權狀與門牌，獨立水電表，常見於市中心住商混合大樓。

租屋套房：只有使用權，每月需繳租金給房東，不一定有門牌，沒有獨立的水電表。

02│買套房前，先思考要自住還是投資？套房有獨立門牌與水電設備，加上房屋總價低，常成為首購族或投資客的第一間房子；套房產品也常出現在市中心鬧區或大學學區，被當作投資收租產品，買套房前，應該加入目的需求，差別如下：自住者的套房：因為套房空間坪數不大，適合單身者或頂客族，但未來有計劃想要小孩，就不該買套房，套房大都無隔間，即便有隔間也只是矽酸鈣板的輕隔間，隔音效果差且無隱私，不如直接購買正2房，若因為預算買了出入複雜、屋況差的套房，想轉手或改租屋恐怕都很難。

投資者的套房：當作收租標的會先排除掉不好的區域選擇市中心或學區，但要注意未來租金報酬率是否至少高於5%，報酬率低再加上裝潢費傢俱費，恐怕是筆失敗的投資。

很多人不買套房，正是因為空間小，寬敞度不足。

(示意圖樂屋網提供)03│買套房注意事項因為套房轉手不易，貸款成數低，因此買套房務必納入投資觀點，以下提供幾個買套房的注意事項：1.自備款門檻高：影響銀行核貸的關鍵是房屋權狀，總坪數低於15坪都被認定成套房，只能拿到6成貸款，儘管雙北部地區銀行提高套房的貸款成數，或者是新建案建商有配合的銀行，否則買套房要多增加2~3成自備款。

2.鎖定可轉手區域：購買套房產品，不管是自主用還是收租用，一定要考慮到日後轉手問題，建議選擇在交通便利、生活機能佳的商圈，方便日後出售。

如果想買學區套房來收租，則要選在老字號私立大學周邊，避免因少子化或競爭者太多，收不到租金，即便未來要脫手也困難。

3.注意社區管理：市中心中古套房不少位在住商混合大樓，出入複雜甚至有色情業者利用，有些大樓甚至沒有管理員僅有簡易的電梯門禁管制，可能會降低轉手的可能，購買前可以留意社區布告欄或公共區域。

4.提防單價與隱性成本：自住者買套房不能單看房屋總價，該從每坪單價去看，套房單價往往高於一般房子，購買時最好以單價來評估購入成本。

投資者買套房，除了考慮房屋單價外，也要將日後裝潢家具等隱形成本一併考慮進去，避免拉低投報率。

5.留意權狀實際差距：買中古套房還可以看權狀，但新建案套房要注意文字陷阱，購買前要確認廣告坪數是否和權狀面積符合，最常發生套房扣掉陽台、公設等附屬、公共面積後，室內坪數太小的問題，遇到公設比太高的建案，建議直接排除。

04│買套房缺點有哪些？儘管套房房屋總價低，也可以拿來收租，當作卡位明星學區設籍使用，但套房相對於其他2~3房產品，還是有不少缺點，以下提供參考：1.出入複雜難管理：相對2房以上的房屋住戶大多為3人以上的家庭人口，套房住戶則是租客或單身者較多，租約較短、變動較大，容易有出入份子複雜、不易管理的問題，若是住商混合舊大樓，問題更嚴重。

2.高公設比無車位：套房空間規劃不如一般住家，平均每戶負擔的公共空間較高，扣除掉這些公設，室內坪數可能只有6~7坪，另外套房社區因為戶數多，想要擁有汽機車位也較困難。

3.風水煞氣：套房空間小，通常不會設置玄關，一進門就能看穿整間房子，容易形成穿堂煞，影響屋主的健康與運勢。

4.採光問題與空間限制：套房因坪數限制，採光通風都較差，單面採光占大多數，衛浴也無開窗較潮濕；另外，若套房產品位在低樓層，會有梁柱較大佔據空間的問題，空間使用度較受限。

5.競爭者多難脫手：套房是將居住機能降到最低單位的房屋產品，儘管總價便宜還能坐享市中心交通與機能，但容易有群聚效應，同路段或社區有太多相似的套房賣方競爭者，加上購買套房的群眾較小，流動性不高，若賣不掉可能還會賤價出售。

結論│近年因原物料上漲，加上營造業缺工，普遍拉升房屋價格，不管是自住或投資考量，買房前建議還是先行評估經濟狀況與人生未來規劃。

從空間使用度來看，套房較適合單身者或頂客族，若未來會組織家庭計畫生育，建議還是從2房看起。

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