3種都更方式，選哪個好?｜都市更新、危老重建、合建優劣懶人包

都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便， ... Skiptocontent 都更更新、危老重建、合建，怎麼選最有利？ 決定要讓自己的居住環境更好，那該怎麼選擇最有利呢？ 不就是把老建築變成安全的新建築嗎？怎麼還分了這麼多？都市更新、危老重建、合建；每一個地主本身的條件都不一樣，到底該怎麼選擇才能發揮最大的利益呢？帶你一起來了解這些名詞的背後代表著什麼！ 本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您解釋。

一、都更方案比一比，都更、危老、合建差在哪裡？ 都市更新危老重建協議合建程序繁雜3~5年程序簡化半年~2年程序較為簡化2年~2年半基地須符合都更條例規定基地不限大小屋齡30年以上無面積限制基地不限大小只要符合都更法規基準容積1.5倍上限為基準容積的1.4倍(含時程及規模獎勵)基準容積1.2倍政府介入私人契約政府不干涉政府不干涉事業計畫80%同意100%同意比例100%同意比例稅務減免稅務減免稅務減免政府協調強制拆屋不強制拆屋不強制拆屋都更、危老、合建差別 三種方案各有差異，該選哪種，主要還是依照自己的需求；每塊土地的條件有所不同，面積、跟土地權利人人數，皆有所不同。

都市更新所需要的土地面積較大，通常土地所有權人人數較多，程序較複雜，所需的時間要較長；而危老重建所需土地面積無限制，也可能發生地主為單一所有人，所需程序較簡便，能在短時間完成；協議合建所需土地也無限制，但涉及建商利益，要經過交涉協議，變更過程要依照建商與地主協議。

瞭解完都更的分類，那麼該怎麼施行呢？該簽什麼契約？契約內容該注意什麼？小心簽下陷阱契約，原本開心進行都市更新，一不小心簽下了萬年合約，賠了夫人又折兵。

帶你來了解該注意什麼，讓您都市更新一切順利。

二、都市更新該找誰？有哪些契約類型？ （一）都更方案 自辦都更 自行實施：由土地及合法建物所有權人依據都市更新條例第15條規定，組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行實施都市更新事業。

其中，都市更新事業計畫、權利變換計畫等的擬定，通常得委託專業者辦理，並非由更新團體成員一手包辦。

除非團體成員就有專業者，然為避嫌起見，仍以迴避為原則。

委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。

可參考耕建築之前為大家整理的自辦更新相關文章：自辦都更大小事：流程、優勢、條件、如何成立都市更新會，耕建築一次告訴你！ 公辦都更 自行實施：直轄市、縣（市）主管機關依據都市更新條例第17條規定，設置專責機構自行實施都市更新事業。

委託實施：經公開評選程序委託都市更新事業機構，實施都市更新事業。

所謂都市更新事業機構以依公司法設立的股份有限公司為限。

但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。

都更合建 協議合建是指更新單元內的私有土地及私有合法建築物所有權人，全體同意實施者所提都市更新事業計畫，並於計畫核定發布實施後，按雙方約定處理相關權利。

換言之，協議合建的分配條件往往是由實施者（建商）自行計算，再徵求地主同意及簽署合建契約，通常是用更新後可分配權狀面積及車位為條件，但有可能各戶條件都不相同，看個人需求況。

（二）契約類型介紹與注意事項 我簽的是哪種契約？合約種類介紹 都更重建權變分屋，依照政府審核比例分配；或都更重建擇優分屋，兩者擇優。

都更危老協議分屋，依照雙方協議比例分配。

都更危老地主全拿（委建,自地自建），地主分回所有坪數，但須出錢。

房屋分配比例&計算範例（權利變換？協議合建？委建？） 詳細文章參考：都更坪數換算，真的可以一坪換一坪嗎？協議合建與權利變換選哪個最有利？ A.權利變換：更新後總價值－共同負擔費用＝地主可分配價值 計算範例：更新後總價值（1,418,690,650元）－共同負擔費用（584,802,479元）＝地主可分配價值833,888,171元 在依照更新前權利價值比例（%）相乘＝每位所有權人更新後應分配價值。

B.協議合建：協議合建屬於私人契約，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容 去分，該怎麼分是由雙方協定為準 C.委建：土地、建築成本、以及所有花費，皆為地主出資，以此地主可分回100% （案例參考：都市更新權利變換案例研析與實作） 選配房屋方法 權利人之實際分配價值為「分配單元」與「停車位」加總，以應分配價值之合理範圍（上下差距20%內）進行選配欲超選者需與實施者協議，協議不成以選配原則辦理若權利人未依本選配原則進行選配，發生與其他權利人申請同一位置時，由符合本選配原則之權利人優先分配，未符選配原則之權利人另行依原則於未被選配之位置中選配或抽籤但同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理申請分配期間截止後，權利人若欲修改，須與實施者協議，以確保其他權利人若因審議過程中修改調整設計，以致造成已被選配之「停車位」與「分配單元」變動者，實施者將以原位次精神（原來或最接近之相對位置）予以分配未於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。

期限不得少於三十日 房屋價格制定 房屋價格=土地價格+建物價值 除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是一棟大樓的房屋，房價也有所不同。

因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準。

可參考同路段房價、建商風評，也能上實價登錄網參考該建案附近其他建案的成交價格做為依據。

！注意事項！ A.建商分配比率 權利變換：依據建商提出的成本報告，由政府審核分配比例。

協議合建：依據雙方協議結果，決定分配比例。

委建、自地自建：地主們委託專業團隊協助興建，地主分回所有坪數，但須出錢。

B.違約機制合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生糾紛，則該保證金可作為賠償金。

實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。

C.退場機制注意契約效力及應有退場機制，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。

避免與建商不小心簽下「萬年合約」，應該載明為幾年合約，住戶能解約才能保障權利。

以下舉兩個已更新完的例子給大家看看，更新前後的差異非常大，希望大家在更新的路上都能圓滿，儘管可能會遇到一些波折，但相信完工後大家都能滿意。

更多都更問題歡迎參考台北都市更新處常見問題大全 三、實際案例分享 （一）更新地區：臺北市中正區  實施方式：權利變換，非位於公劃更新地區，為自行劃定更新單元  更新前樣貌  更新前總面積：2077(m2)   都更容積獎勵： 時程獎勵7％建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災8%供人行走之地面道路或騎樓6.16%建築基地及建築物採綠建築設計8％等項目，合計申請都市更新獎勵31.16％；另申請臺北好好看系列二容積獎勵6.975%及容積移轉30.72％                                         容積獎勵統計：3,123.953 更新前後價值： 更新後樣貌 雍居仁愛 （二）更新地區：臺北市中正區 實施方式：權利變換，2002年10月28日公告之「中正區、泉州街以西、汀州路以南所圍更新地區」  更新前樣貌 更新前總面積：5,230(m2) 都更容積獎勵： 時程獎勵5％地區環境狀況獎勵9.17%更新地區規劃設計獎勵29.23%                                         容積獎勵統計：5995.33 更新前後價值： 更新後樣貌 太平洋之森 案例引用來源：都市更新研究發展基金會 家裡的老房子又老又舊，想透過政府的獎勵政策改善居住環境，該選擇都更、合建或危老呢？可更新的土地面積與資金是兩大決定要素，面積能首先決定是否符合都市更新；其次來思考資金是否充足，資金不足，可以與建商協議合建，同樣可以達到的。

每個人的條件不同，所因應的方法都不一樣，不管你選則哪一種，成果都是能讓居住品質更上一層樓。

這就是耕薪建設幫大家整理的資訊！若還有任何疑問，歡迎來找我們諮詢～ 其他都更相關資訊歡迎參考： 危老重建懶人包10分鐘搞懂都更！都市更新懶人包都更真的能一坪換一坪嗎？ ＋耕建築粉專：https://www.facebook.com/GreenInLifetw/ ＋耕建築諮詢專線：0266003688 （本文內容參考：都更諮詢工作站、財訊） 備註：內容僅提供參考如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準 Tags:危老都更,危老都更比較,危老合建,危老與都更差異,危老與都更比較,危老都更,危老都更條件,危老重建都市更新,為老都更,都市更新懶人包,都市更新懶人包,都更危老,都更危老合建,都更危老差異,都更危老比較,都更危老差別,都更合建,都更危老,都更危老比較,都更合建,都更懶人包,都更方式,都更條例懶人包,都更自建,都更與危老比較 Readmorearticles PreviousPost都市更新懶人包：10分鐘弄懂都更，流程、獎勵、補助、諮詢一次搞定！NextPost▍耕建築Ｘ耕跑團／一起出發一起到達 YouMightAlsoLike 辦理都市更新，會產生哪些都更費用？ 2020-08-24 台北市危老條例｜危老建築認定、獎勵優惠、重建流程 2021-01-31 海砂屋重建丨法規、流程、都更條例、容積獎勵說明 2022-01-14 分類 危老重建QA 危老重建懶人包-流程、資格、獎勵、補助、諮詢一次搞定 危老重建案例 危老重建百科 耕建築作品 耕建築動態更新 耕建築生活 自辦都更專區 都市更新QA 都市更新懶人包-10分鐘弄懂都更-流程、獎勵、補助、諮詢一次搞定 都市更新百科 都市更新與危老重建 都市更新費用 都更進行式 GALLERY#耕建築 耕薪建設：為城市沃土，耕耘改建更美好的輪廓 信義璞緻 耕玉 勤耕延吉 耕曦 耕隱 近期文章 ▍耕建築｜耕跑團．開跑迎春 ▍耕建築／福虎迎春 ▍耕建築／展望2022 ▍耕建築／2021年末致謝 ▍耕建築／2021建築記事 標籤勤耕延吉 危老 危老建商 危老建商 危老建商推薦 危老推薦 危老改建 危老都更 危老都更建商 危老重建 危險老屋 台北危老 台北市危老 台北市都更 台北改建 台北都市更新 台北都更 改建 老屋改建 老屋重建 耕云 耕建築 耕建築團隊 耕建築跑團 耕曦 耕玉 耕莘 耕莘建設 耕薪 耕薪建設 耕薪建設ptt 耕薪建設董事長 耕薪建設評價 耕薪建設連雲街 耕薪都市更新 耕薪都市更新股份有限公司 耕跑團 耕隱 都市更新 都更 都更建商 都更建商 都更建商推薦 都更推薦 重建 Username Password Login Forgotyourpassword?Gethelp UsernameorE-mail RequestResetPasswordLink Apasswordresetlinkwillbee-mailedtoyou. Backto Login ×