不動產市場之效率性 - 大家之Good Partner

分配效率：在有效率市場中，市場價值會立即反映資源的稀少性（1），換言之，稀有資源會作最有效之運用。

經營效率：在有效率市場中，沒有交易成本（2）。

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就市場效率性而言，一般可分為無效率市場與有效率市場，而在有效率市場中，若依其是否有足夠資訊以反映市場價值時，則可將市場效率性分成三個層次，即弱式效率（weak-formefficiency）市場、半強式效率（semi-strong-formefficiency）市場及強式效率（strong-formefficiency）市場，以下就分別說明之 （一）有效率市場之特性 在競爭經濟中，市場效率性可由資源分配效率、經營效率及資訊效率等三者而決定，當市場為完全競爭市場，並且投資者皆為理性，而市場又具備上述三種效率時，則市場具有完全之效率性。

然在現實世界中，市場無法完全符合上述之條件，因此，條件即使稍有出入，亦可稱為有效率市場。

以下就分別說明之： 分配效率：在有效率市場中，市場價值會立即反映資源的稀少性（1），換言之，稀有資源會作最有效之運用。

經營效率：在有效率市場中，沒有交易成本（2）。

資訊效率：在有效率市場中，資訊傳遞迅速且完全，市場價值將完全反映有關的相關資訊。

依據以上之論點，可將有效率市場之特性歸納成以下幾項： 產品同質彼此容易替代。

大量購買者與出售者。

價格由理性的市場供需者決定（有合理與固定的價格）。

供給與需求趨向平衡 投資人除了獲得擔負風險相對應的利潤外，並無超額利潤。

市場價值能充分反映資源的稀少性。

沒有交易成本。

買賣雙方資訊充分，而且充分了解市場狀況。

為一個能夠反映真實價值的市場（不正常的市場價值會很快回歸正常）。

（二）弱式效率（weak-formefficiency）市場 在弱式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分地反應過去一連串價格所提供的訊息，因此，投資者若以過去的資訊從事分析與預測未來時，無法獲得超額利潤。

例如：如果你依據過去數十年之不動產景氣週期資料來預測及購買不動產，則絕對無法讓你法獲得超額利潤，因為過去任何的不動產景氣資訊早已反映於現在之不動產市場上。

（三）半強式效率（semi-strong-formefficiency）市場 在半強式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分地反應所有已公開的訊息，例如：過去的價格、利率、物價及貨幣供給等，因此，投資者無法從現有的資訊中獲得超額利潤，因為市場價格早已針對此一資訊做調整了。

例如：你從新聞中得知，捷運系統會通過某一區域，基於想要大賺一筆之心理，於是你立刻在此區域購買不動產，但是最終你還是無法賺取超額利潤，因為，大家都知道的資訊，市場價格早已針對此一資訊做調整了。

（四）強式效率（strong-formefficiency）市場 在強式效率市場的情況下，現在的市場價格會充分反映出所有可得到的訊息，包含已公開的資訊和尚未公開的內幕消息，因此，投資者無法利用任何之資訊而賺取超額利潤，因為市場價格已做調整了。

例如：你從某一特殊管道得知，正規劃捷運系統通過某一區域，於是你立刻要在此區域購買不動產，但是此區域之地主也早已知道此資訊，結果你還是無法賺取超額利潤。

二、不動產市場之效率性 前面所討論過的，有效率市場是由以下之條件所組成： 有效率市場＝完全競爭市場＋良好分配效率＋良好經營效率＋良好資訊效率 而不動產市場之市場特性，大部分皆違背了上述之有效率市場之條件，因此，就市場特性而言，不動產市場應屬於無效率市場。

  不動產市場無效率之分析 不動產市場特性 市場無效率之理由 不動產市場因具有不可移動性與個別性，故產品不同質，彼此不容易替代 違背完全競爭市場其產品同質之條件 不動產市場因為價格昂貴，因此進入次市場的買賣人數較少 違背完全競爭市場其具有大量購買者與出售者之條件 不動產市場因為買賣雙方的議價能力或本身的異質性等特性，使得價格是為一個區間，而無固定價格 違背完全競爭市場其價格由理性的市場供需者決定之條件 不動產市場當某項產品需求增加時，由於生產耗時，因此，供給調整緩慢，致使需求無法獲得立即滿足。

違背完全競爭市場其供給與需求趨向平衡之條件 不動產市場政府管制多 無法達到良好分配效率 因不動產區位固定，供給在任何市場無法迅速調整 無法達到良好分配效率 不動產市場之交易成本相當高，包括搜尋成本、議價成本、訂定契約與監視契約履行等成本 無法達到良好經營效率 不動產市場無集中市場，交易較不公開，資訊也不流通。

無法達到良好資訊效率（目前政府已實施實價登錄，其資訊效率也漸漸相對提高） 【註1】稀少性（Scarcity）：指消費者所希望得到的財貨之數量多寡。

當資源供給有限時，而消費者之需求又增加時，則就會增加資源的稀少性。

【註2】交易成本（TransactionCosts）：Coase認定之交易成本包括搜尋成本、告知交易條件成本、協商或談判成本、監督與執行成本。

版權所有請勿盜用 不動產市場,效率 Sorry,commentsarecloseforthispost « 不動產權屬之生命週期（PropertyOwnershipCycle） 不動產市場之類別 » 搜尋關於： 訪客人數 近期文章 臺北市危老核准重建計畫之案件統計分析(二) 2020-05-31 臺北市危老核准重建計畫之案件統計分析(一) 2020-05-30 危老重建可使住戶的土地價值增加多少？ 2020-05-11 危老重建全案管理模式住戶可賺到多少坪數你算過嗎？ 2020-05-04 危老重建住戶無法分回原室內坪數之主要關鍵因素 2020-04-25 分類分類 選擇分類 估價  (4) 其他  (4) 商圈  (13) 土地經濟  (35) 建築景觀  (12) 房地產  (45) 投資  (35) 旅遊  (12) 旅館  (39) 樂透  (12) 產業  (4) 社經  (3) 策略  (7) 股票  (14) 財務  (33) 身心靈  (6) 都市  (16) 金融  (18) 熱門文章 您必須知道的土地分類與限制(人氣：44,283)加權平均資金成本法（WeightedAverageCostofCapital；WACC）－決定資本還原率及折現率模式之一(人氣：32,804)台灣百年老店簡介(人氣：32,573)建蔽率與容積率(人氣：28,771)系統風險與非系統風險之區別(人氣：26,225)折現率定義與性質(人氣：25,501)SWOT矩陣分析在規劃上之運用(人氣：18,515)如何計算單位土地開發效益(人氣：15,551)需求報酬率、期望報酬率及實際報酬率之區別(人氣：15,431)如何計算年金現值與年金終值(人氣：13,807)藍海策略分析－觀光旅館開發經營為例(人氣：13,418)不動產投資信託與不動產資產信託(人氣：12,994)旅館分類整理－依連鎖經營型態(人氣：12,376)危老重建全案管理模式住戶可賺到多少坪數你算過嗎？(人氣：11,928)自償率你是否很了解?(人氣：11,757)旅館分類整理－依經營性質(人氣：10,344)分年債務保障比率及分年利息保障倍數(人氣：8,756)建築物折舊額估計方法(人氣：8,119)財務投資六大基本數學公式(人氣：7,661)形成不動產價格之原則(人氣：7,592)不動產投資特性及優缺點(人氣：7,450)你知道什麼是「有效利率」?(人氣：7,415)財務數學中的現值與終值觀念你了解嗎?(人氣：6,837)台北西門町商圈特色及創意店家分析(人氣：6,603)如何利用價值網（ValueNet）修正模型分析商圈產業競合(人氣：6,509)商圈分類總整理－依區域(人氣：6,348)商圈分類總整理－依立地與屬性(人氣：6,312)不動產與房地產之區別(人氣：5,587)旅館分類整理－依規模、等級、計價、住宿時間(人氣：5,207)收益率、資本報酬率及資本返還率(人氣：5,040) 標籤539 SPA TIF 一般旅館 不動產估價 不動產市場 不動產投資 住房率 來台旅客 供需 信託 全案管理 公共建設 六都 區別 危老 危老重建 台中 台北地區 台北市 商圈 國家風景區 國際觀光旅館 土地經濟學 土地開發 地價 地租 報酬率 容積率 平均房價 推動師 旅館 機率 特性 現金流量 生命週期 股票 融資 觀光旅館 證券化 賦稅 跨域加值 都市更新 風險 高雄 月曆 週日週一週二週三週四週五週六  12345 6789101112 13141516171819 20212223242526 2728293031                12 3456789 10111213141516 17181920212223 24252627282930 31          1234 567891011 12131415161718 19202122232425 2627282930           1234567 891011121314 15161718192021 22232425262728 293031                  12 3456789 10111213141516 17181920212223 24252627282930            1234 567891011 12131415161718 19202122232425 262728293031           123456 78910111213 14151617181920 21222324252627 282930                  12 3456789 10111213141516 17181920212223 24252627282930 31            12 3456789 10111213141516 17181920212223 24252627282930           12345 6789101112 13141516171819 20212223242526 2728293031                 1 2345678 9101112131415 16171819202122 23242526272829 30          1234 567891011 12131415161718 19202122232425 262728                 123 45678910 11121314151617 18192021222324 25262728293031           12345 6789101112 13141516171819 20212223242526 27282930                  1 2345678 9101112131415 16171819202122 23242526272829 3031          123 45678910 11121314151617 18192021222324 252627282930           123456 78910111213 14151617181920 21222324252627 28293031            1234567 891011121314 15161718192021 22232425262728 293031                  12 3456789 10111213141516 17181920212223 24252627282930 31         12345 6789101112 13141516171819 20212223242526 2728293031           1234567 891011121314 15161718192021 22232425262728 2930                  123 45678910 11121314151617 18192021222324 25262728293031