Re: [請益] 該不該買房請益- 看板home-sale - 批踢踢實業坊

[請益] 該不該買房- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 批踢踢實業坊 › 看板home-sale 關於我們 聯絡資訊 返回看板 作者IBIZA(溫一壺月光作酒)看板home-sale標題Re:[請益]該不該買房請益時間ThuFeb1700:45:352022 1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法 你的理想應該是40歲的時候,全家住進7000萬(豪宅線)的房子 你現在才27歲,沒對象沒小孩,根本沒必要談甚麼理想住宅 2.我不知道你現在是租房子還是住家裡 住家裡就算了,如果租房子住雙北的話,可以拿一點錢去買500萬左右的套房 現在有專門承做套房高成數貸款的銀行 你租房子的費用2/3都可以存下來 這間會花掉你150萬現金,每月還1.2萬,但房租就省了 3.剩餘的錢跟所有正現金流拿去擴大信用做穩當投資 你習慣投資ETF也可以,但槓桿買ETF你抱得住嗎？ 　我的話,拿去買大約3000萬投報4+%的物件 但現在多房貸有信用管制,很麻煩,你看有沒有辦法找親友幫忙 這個3000萬投資物件如果你能貸到85成,會花掉你500萬現金 每個月產生房租10萬-貸款9萬=1萬,剛好可以還前面套房的貸款 假設十年後房價不變,到時扣除房貸後的房價跟十年現金報酬,總共1235萬,IRR=10.6% https://i.imgur.com/GQJYz1L.png 如果十年後房價漲15%的話,1685萬,IRR=13.8% https://imgur.com/gallery/AEYwraD 4.到這邊你差不多花光現金跟股票 但沒有動到每個月的收入結餘,反而還省了房租(1.8萬就當預備金) 你每年存一百多萬的話,五年之後你可以再重複一次3的動作 到40歲的時候,你會有兩間淨值2000-2400萬 每個月合計收24萬扣除房貸正現金流2萬的房子(當然,會因為房租上漲增加金流) 還有一間淨值250-300萬的套房 這時候你已經有能力住進7000萬房子了,要不要買7000萬房子住就看你自己 你也可以繼續住500萬套房,準備5年之後清理資產退休 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- ※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:111.240.214.43(臺灣) ※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645029937.A.161.html 推abc0922002:我信了02/1700:48 →IBIZA:我實踐過02/1700:49 推sinkerwang40:正確02/1700:51 推kyova:這個方法很不錯~02/1700:52 推sinkerwang40:問題是有500萬的套房嗎02/1700:53 →sinkerwang40:忠孝復興附近02/1700:54 →IBIZA:有,台北市,400萬以內也有02/1700:54 →IBIZA:當然不是忠孝復興,市中心套房最便宜就西門町跟林森02/1700:54 →IBIZA:所以會在藍線西門站或是橘線中山國小02/1700:56 →sam21sam21:中南部看Ceca大，雙北看Ibiza大02/1701:03 推yiliang1107:推02/1701:09 推nthomas:推02/1701:20 推DaBao56:4%+的租金投報不好找吧Q02/1701:20 →IBIZA:不會太難,台北的話內科有02/1701:21 推colorfulplay:正在邊做邊盤算的事情被說出來了（囧），希望七千02/1701:22 →colorfulplay:萬豪宅線晚點開，一開那堆六千的會通通噴出追不上02/1701:22 →sam21sam21:D大，是不好找，可是不是不存在02/1701:22 →sam21sam21:要相信Ibiza大，因為他是分享自己實際做過的事02/1701:23 →IBIZA:離開台北的話蠻多地方有02/1701:23 推Rain1025730:好猛喔..但真的只適合樓主02/1701:27 →IBIZA:我自己也是28歲左右買兩間,一間透店出租,自己住便宜小房02/1701:33 →IBIZA:然後五六年後又再一間02/1701:33 →IBIZA:當然我當年增值比較多啦,現在買就是主要拚現金流了02/1701:34 →IBIZA:3000萬4%的我這三年買了兩間所以不用買不到02/1701:34 →IBIZA:當然現在難度會比前年高一點但我前年的投報也不只4%02/1701:34 →IBIZA:這些我都是做過才會講02/1701:35 推jc10755:推02/1701:35 推buike:推02/1701:38 推sdbb:太慢踏進房板了02/1701:39 推gmjoin2007:但3千萬房要怎麼租到12？我算1千萬租到2萬初就差不多02/1701:43 →gmjoin2007:了02/1701:43 →IBIZA:當然是買投資用的特殊物件頂加或是一樓帶地下室的02/1701:45 →IBIZA:https://reurl.cc/7eE9m5這間林森10房公寓也可以看一下02/1701:51 推ming5566:你是鬼吧02/1702:02 →sam21sam21:他是神02/1702:11 推bboywhite:恨太晚追房版前輩02/1702:22 推shuichia:3000一個月收12已經4.8%了，超神02/1702:35 →IBIZA:啊,對這邊我打錯了應該用10萬才對,不過這個差距不大02/1702:37 →IBIZA:4.8%是我自己的差不多4.8%02/1702:38 推OHHEEEEEED:來中南部滾本金一路滾回去台北退休xD02/1703:02 推menace:這個就是延遲享樂的真諦02/1704:54 其實我買了第二間之後沒多久就蠻亂花錢的....orz →kyova:中南部之前投報率可以到6%。

目前也有4%。

但這種高總價的應02/1705:26 →kyova:該不多...中南部近期應該是看增值性吧，低基期新區域或被02/1705:27 →kyova:預售屋價差過大帶動的新古中古屋。

跟台北做法應該差異不小02/1705:28 推sooge:年收只有80m~100m的也能這樣玩嗎？02/1705:50 最主要是頭期款,你看內文也知道,我買房出租追求的是自償,不影響原本的收支 至於多少錢能玩 大概一百多萬你就能在基隆買一間總價五百左右,月收兩三萬的海大學生隔套 https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10596832.html 以這間來講,如果你能貸到七成,你付180萬 10年後房屋房價不變,房屋跟現金回收總共409萬,IRR=10.45% 推llittlefat:推好文02/1706:37 推tomy10417:年紀越大會越想花錢在自住，不是每個人都撐的到4002/1706:44 推tonyparker18:延遲享樂真諦02/1706:47 推iamtinghuang:推！02/1706:51 推e0821:可以推薦年收100萬左右，在雙北應該買哪種房子嗎？02/1707:18 這要看你目的 推juaylo:好我筆記下來了02/1707:26 推ganninian:實用謝謝分享02/1707:34 推kagaya:年輕真好02/1707:49 推tskier:謝謝分享02/1707:52 →CozyLife:推推02/1707:57 推kht26:超強02/1707:59 推CozyLife:補推02/1707:59 推nisi0773:神操作推02/1708:12 推benny1990615:等等3000萬房子可以租十萬嗎？哪裡呢？02/1708:15 我自己是買在台師大 內科也有投報差不多的,但總價帶較低,大概2000萬左右 例如像這個 https://buy.housefun.com.tw/buy/house/4624714 ※編輯:IBIZA(111.240.214.43臺灣),02/17/202208:25:50 推OHHEEEEEED:內湖你也有買嗎？02/1708:33 →OHHEEEEEED:我自己內湖人還是跑去買中南部了02/1708:34 →OHHEEEEEED:自己家鄉還比較不熟02/1708:34 推hudec:等到那個時候，豪宅可能不只7000萬了02/1708:37 →IBIZA:到時豪宅多少錢不知道,但起碼你是累積資產了,以IRR>10%02/1708:40 →IBIZA:的速度02/1708:40 推TheDream:中南部看到的投資客還是玩增值件比較多，租金是bonus02/1708:46 →TheDream:台北外來的工作人口太多,照I大的玩法應該是立於不敗之地02/1708:47 推Lasvegas:推02/1708:51 推phcebus:我朋友身價1億月租品中山月租7萬4房主建物4x坪02/1708:51 →phcebus:有請保姆跟外傭02/1708:51 推buji:請問I大，隔套要管理。

若其他投資IRR10%是否也ok?02/1708:53 →phcebus:但是買房真的延遲買才是真諦~在台北你花一億買的也只是公02/1708:53 →phcebus:寓,只是有電梯,也不是像歐洲的豪華建築02/1708:54 推buji:在台北好區，豪宅線7000萬也只能買到3房2廳02/1709:07 →IBIZA:豪宅線真的是不夠高..orz02/1709:12 推gigi0316:3000萬月租10萬很難找吧？？02/1709:15 →IBIZA:不好找但還是找得到,再不然自己弄02/1709:15 →checkman:台北豪宅線早該調了看下任市長吧02/1709:15 →IBIZA:央行決定的市長也沒用02/1709:16 →bms:推02/1709:16 →checkman:真的滿賤的故意壓台北房價02/1709:17 推l79cm:分享不錯推推02/1709:17 →IBIZA:現在很多房子卡在7000萬豪宅線可以淘寶02/1709:18 →checkman:我銀彈打光了交給IB大處理02/1709:20 推piliwu:內科有500的套房？我也用591找過都上千...02/1709:21 推olliekr:請問淨值是指，市值減掉貸款餘額嗎？02/1709:22 是 推OHHEEEEEED:內科套房800-100002/1709:29 →IBIZA:500套房是西門町跟林森02/1709:58 推sakeru:我覺得全台的豪宅線都該放寬吧02/1710:00 推XX:讚02/1710:02 推neck1982:這篇超讚看了三遍，請問能不能跟IBIZA大跪求excel檔02/1710:03 →neck1982:非常非常感謝02/1710:03 推nisi0773:以IB大舉的那間7房地為例請問屋主怎不繼續自己收租買02/1710:04 以我自己為例好了,我那間台師大我打算過幾年後賣 事實上如果不是短期交易稅太貴,我上個月就賣掉了 上個月有買家委託仲介,直接開我買價+20%要跟我買 一年半的租金加上差價,扣除我本金利息跟裝潢費用,大概賺680萬 其實我蠻心動的,但稅跟仲介費等費用就要三百多,所以就算了 等過幾年,多收幾年租金,稅率也降低,利潤應該就很不錯 其實這很簡單,我自己弄可以弄IRR=16%,我用IRR=10%的價格賣給你 我可以再去弄另一間IRR16%的 但IRR=10%的物件對一般人已經很不錯了 →nisi0773:的話有沒有甚麼需要注意的踩雷點還是屋主達到更上位的02/1710:04 →nisi0773:財富自由了??02/1710:04 →IBIZA:檔案不是不能給但我不知道怎麼給啊..02/1710:08 →IBIZA:我這檔案其實是下載來的但原本檔案其實有錯我修正過02/1710:08 推XX:這一兩年已經買好買滿了但房地產股票玩到有點膩了02/1710:20 →XX:現金也都花光光了XD只能玩點幾百萬高風險小額投資02/1710:20 →XX:等滾到一些錢又要繼續買買買了爽02/1710:21 推cksai:現在先卡6999房,坐等升值02/1710:23 →XX:套房投資屋主也是會調整自己的資產配置又不一定每間都租到死02/1710:25 →XX:我這鄉下地方也好多便宜的多套房物件報酬率都還算不錯02/1710:26 →XX:只是要找找就是了也不是隨時都有02/1710:26 推neck1982:感謝I大，小弟有寄信給您，再麻煩查閱~(跪謝02/1710:35 推nisi0773:謝謝回答!!02/1710:36 推tomroy:幹太神了有點心動02/1710:52 →IBIZA:收錢收很爽鳥事也很多不是只有收錢而已02/1710:53 推coffee112:財NBA版開始看I大的財富自由之路哀挖當年喜爹衝三洨02/1710:59 推horse175:真的太晚進房版02/1711:01 推coffee112:大概一年前有看到有人在提房版先跟股再跟房晚惹QQ02/1711:02 →IBIZA:像我過年到現在為了頂樓防水重作大概跑10次了02/1711:03 推kagaya:沒對象沒小孩可以住小套又有時間處理出租套房兩頭賺02/1711:04 推s8752134:I大之後要賣直接找我拉,IRR10%我就收了02/1711:06 →s8752134:直接買雙方省仲介費,有些費用我還可以付現金02/1711:06 →s8752134:再讓你省稅02/1711:06 →kagaya:S大還沒找到標的阿....看I大講得很寫意。

02/1711:15 推s8752134:我沒隔套經驗,遲遲未下手.02/1711:15 →s8752134:直接接手大神選過的案子,少賺點錢但求穩02/1711:16 →IBIZA:一回生二回熟頭洗了就會做了02/1711:16 →s8752134:其實最怕的就是買到原屋主跟鄰居已有紛爭的頂加02/1711:17 →s8752134:那種根本雖小,肯定賠錢的02/1711:17 →s8752134:但或許是我想太多,用沒隔過套的經驗自己胡亂想02/1711:18 →s8752134:而且我選物件算比較貪心,除了租報要夠02/1711:18 推kagaya:當初我買自住房都怕東怕西還是S大推我一把的:))02/1711:19 →s8752134:還希望物件是有都更條件的,這種案子數量其實不多02/1711:19 →kagaya:我覺得大漲期是不是不好找。

還有I大之前開示說不要怕動工02/1711:23 推popcool:中肯，以買代租才能有資本累積，幾年後存進去的房租錢又02/1711:54 →popcool:可以拿來做其他事02/1711:54 推Villkiss13:太神了…02/1712:13 →lkjsdf:房貸是浮動利率，有沒有可能在未來10年看到利率升到比較02/1712:16 →lkjsdf:高，例如4%以上，這是個關鍵吧02/1712:16 推mayu1230:好多年前我年收200多的時候買超過2000如果當時allin02/1712:24 →mayu1230:。

現在這一間大概漲了快80趴02/1712:24 推mayu1230:金流跟預備金做好的話其實不要超過自己的警戒線，警02/1712:26 →mayu1230:戒線跟家裡環境有關係。

原則上這幾年特定行業不會有什02/1712:26 →mayu1230:麼變動02/1712:26 推mayu1230:房版真的好心人財富密碼都告訴你了02/1712:29 →c188cc:月經文02/1712:56 推evilhorn:心動馬上來看套房02/1713:01 推azure1428:謝謝I大分享好文正在研究置產用的第二間房很受用!02/1714:47 推sicro:想請問套房可貸到8成的銀行？我的三重套房離捷運走路5分鐘02/1714:51 →sicro:內，問了永豐、台新、中國信託都被打槍QQ02/1714:51 永豐承做高成數套房貸款的標準好像是10% 富邦只做精華區,但三重怎麼認定你可能要直接去問 推kobe741107:沒有考慮沒滿租的風險嗎?02/1715:54 →kobe741107:話說原PO有本業還有副業還有空這樣管理嗎02/1715:55 →IBIZA:空租有留空租預備金啊不然預備金是幹嘛的...02/1715:57 →IBIZA:管理問題就看自己了看你要不要為了這100萬一年大概跑個2002/1715:57 →IBIZA:次啊02/1715:57 →IBIZA:順帶一提我就知道有人會繼續回XD02/1715:58 →IBIZA:推一張自己做不到圖是幹嘛蠢斃了02/1715:59 →IBIZA:等一下某人又要推你說的對02/1716:00 推karachi:隔套或頂加有沒有違建被報拆的風險阿？02/1716:07 不同情況有不同的法規 頂加,大家都知道,民國84年以前、3間以內緩拆 隔間 1.室內裝修許可 五層樓以下建築,民國96年以後需要室內裝修許可,一般6-18萬,辦到好 2.直下層同意書 台北市100年之後新增兩間衛浴需要直下層同意 拿不到的話就朝不要新增兩間以上衛浴的方向改 例如原本隔五套,改成2間兩房1間套房 或是有人做成共享公寓、學生宿舍形式 弄個四間16個床位,每個床位月租5000,一樣可以衝高投報 3.公共安全簽證 同一樓層超過五間居室或是20個床位需要通過公共安全簽證 這個比較貴,除了建材跟設備要到位,完工簽證就要20-30萬,之後三年複檢一次 整體可能要花個五六十萬 不想花這個錢,就是規劃的時候不要超過限制的間數跟床位數 只要你別違規,就不用怕拆 →karachi:是說我猜縣市首長也不太敢動，畢竟裡面住很多租不起好房02/1716:07 →karachi:子的底層或學生...02/1716:07 推kobe741107:喔靠北原來這篇你PO的喔我沒注意看XD02/1716:29 →kobe741107:我是就事論事型的沒想到你好像蠻會記恨針對人的欸XD02/1716:30 →kobe741107:看來你也是很吃飽太閒喔沒小孩要顧嗎02/1716:31 →IBIZA:對對對你說的都對你昨天跑到另一篇發圖片絕對就事論事XD02/1716:31 →IBIZA:你真的很愛裝模作樣耶XD02/1716:31 →IBIZA:其實你根本就不是你想像的那樣啊XD02/1716:32 →kagaya:這到底是在吵架還是打情罵俏=="02/1716:33 推karachi:了解02/1716:56 ※編輯:IBIZA(111.240.214.43臺灣),02/17/202216:58:26 推a0356482:I大的excel不知道是不是跟怪老子的一樣02/1718:05 →IBIZA:我改過，怪老子的有錯02/1723:04 推cpu2800:悔恨太晚開始看房板02/1723:14 推kyova:好複雜阿...這整個心得、計算和法規的部分，我覺得你可以出02/1801:18 →kyova:書或發系列文收錄精華區。

嘉惠版友。

這塊很多人不懂。

02/1801:19 推aspd5306:房租完全cover房貸本利和的物件好找嗎QQ02/1805:49 推gomile888:推I大，謝謝分享02/1918:40 噓dntm:補噓02/1923:38